Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đổi mới công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp

Trong thời gian qua, vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với rất được người dân và doanh nghiệp quan tâm. Người sử dụng đất mong mỏi được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận để được bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, khi người dân hoặc doanh nghiệp có nhu cầu đề nghị Nhà nước cấp Giấy chứng nhận thì vẫn gặp nhiều khó khăn, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có những nội dung đổi mới gì đối với công tác cấp Giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp?

Theo đó, tại Khoản 2 Điều 54 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, trong đó đã chỉ rõ quan điểm “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.

Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nhà nước có trách nhiệm xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), đồng thời đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường bất động sản được chặt chẽ, minh bạch, hiệu quả đúng pháp luật… Trong những năm qua công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai, đến nay cả nước đã cấp được trên 97,6% diện tích được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%, đất chuyên dùng đạt trên 87%, cơ sở tôn giáo đạt trên 83%;, kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.

Mặc dù công tác cấp Giấy chứng nhận đã đạt được những kết quả nhất định, nhưng so với yêu cầu của người sử dụng đất và công tác quản lý về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định như: việc tổ chức thi hành pháp luật tại một số địa phương chưa nghiêm; còn tình trạng tự đặt ra các thủ tục, thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết còn kéo dài so với quy định; vẫn còn có tình trạng cán bộ nhũng nhiễu trong thực thi công vụ; né tránh, sợ trách nhiệm trong giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp. Nguyên nhân của tình trạng này rất đa dạng, nhưng chủ yếu tập trung vào: (1) Đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm (2) chế độ quản lý và sử dụng đất trải qua nhiều thời kỳ quy định không đồng bộ và thống nhất; (3) công tác quản lý đất đai tại địa phương, nhất là chính quyền cơ sở trong một số thời điểm chưa được quan tâm sâu sát, chưa kịp thời phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm; (4) việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất chưa cao.

Từ những tồn tại và nguyên nhân nêu trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ rõ: “ …Chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập … chưa xử lý tốt các vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn”. Để giải quyết những bất cập, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế và hoàn thiện chính sách về cấp Giấy chứng nhận như sau:

Quy định bắt buộc người đang sử dụng đất và người được giao quản lý đất để quản lý phải thực hiện việc đăng ký đất đai với cơ quan nhà nước. Kết quả của việc đăng ký là cơ sở để Nhà nước quản lý và căn cứ để xem xét cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất được ghi nhận vào Hồ sơ địa chính (Điều 131);

Mở rộng thời gian xem xét giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đến trước năm 2014 để giải quyết các trường hợp đang sử dụng đất do Ông/cha để lại nhưng không có giấy tờ và không vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 138);

Bổ sung cho phép UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 ngoài các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định trong dự thảo Luật Đất đai cho phù hợp với thực tiễn ở địa phương để giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (Điều 137);

Phân định thẩm quyền cấp GCN: tách bạch giữa việc xác lập tính pháp lý và cấp GCN lần đầu do Cơ quan Nhà nước thực hiện; cấp GCN khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất do cơ quan chuyên môn thực hiện, theo đó Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, cộng đồng dân cư và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 136).

Bổ sung quy định mở rộng thời gian xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất được giao trái thẩm quyền đến trước ngày Luật này có hiệu lực, nhưng chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đã nộp tiền tại thời điểm giao đất để được sử dụng đất, đồng thời phải đáp ứng điều kiện đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đang và ngay tình của người sử dụng đất (Điều 140).

Hoàn thiện, bổ sung quy định để cấp Giấy chứng nhận cho các loại hình bất động sản mới nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng công năng của công trình xây dựng trên đất và phù hợp với yêu cầu thực tiễn của xã hội như: chung cư kết hợp văn phòng, căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn… theo hướng công trình được tạo lập trên loại đất nào (đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ; sản xuất kinh doanh) thì chế độ và thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận được xác định theo loại đất được giao (Điều 143 và Điều 149).

Để đảm bảo tính khả thi khi chính sách mới về cấp Giấy chứng có hiệu lực thi hành, dự thảo Luật Đất đai cũng quy định cụ thể về một số nội dung sau:

Quy định về hình thức nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận bao gồm cả hình thức trực tiếp và trực tuyến đều có giá trị pháp lý như nhau để người sử dụng đất thuận tiện, linh hoạt lựa chọn cho phù hợp với điều kiện cụ thể;

Quy định rõ trách nhiệm của cơ quan giải quyết thủ tục hành chính, trách nhiệm của người sử dụng đất, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan về nội dung của từng loại giấy tờ trong thành phần của hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính nhằm bảo đảm sự bình đẳng, khách quan, công khai, minh bạch;

Tái cấu trúc các quy trình về cấp Giấy chứng nhận, trong đó quy định cụ thể về trách nhiệm và thời gian của các cơ quan có liên quan khi giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận;

Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, liên thông, chia sẻ dữ liệu có liên quan như thuế, dân cư, ngân hàng, công chứng, xây dựng...để sử dụng dữ liệu dùng chung khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, tạo công cụ để cơ quan quản lý và người dân kiểm tra, giám sát quá trình giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.