Làm gì để đảm bảo quyền lợi khi mua đất dịch vụ chưa được cấp "sổ đỏ"?

“

Hiện nay tôi dự định mua một mảnh đất dịch vụ để đầu tư của người dân được cấp ở huyện Đan Phượng, Hà Nội. Theo thông tin tôi biết được thì những lô đất ở đây đã có quyết định cấp, giao đất cho người dân nhưng chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất). Xin Quý báo cho biết có nên mua loại đất dịch vụ này không, rủi ro gặp phải (nếu có) và thủ tục mua bán như thế nào để đảm bảo quyền lợi của người mua?

(Bạn đọc Nguyễn Tú Anh, Hà Đông, Hà Nội)

Câu hỏi của bạn, Văn phòng Luật sư tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 10 Luật đất đai 2013, "Đất dịch vụ” nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm".

Với trường hợp của bạn thì theo quy định pháp luật về đất đai được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 ghi nhận điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Tại điểm a khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Do đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định.

Theo các quy định trên thì diện tích bạn có nhu cầu mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không nằm trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và cũng không phải là nhận thừa kế nên sẽ không được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất dịch vụ này.

Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích dịch vụ này thì bên chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được tiến hành các thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp hai bên cố tình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, để có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, bạn phải đợi khi nào chủ sủ dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, quyền lợi của bạn mới được đảm bảo tuyệt đối, tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Sau khi chủ sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn chú ý pháp luật hiện nay quy định các giao dịch về đất đai phải có chứng nhận của bên công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất mới được thừa nhận là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, có giá trị pháp lý.

Trường hợp bạn có nhu cầu mua thực sự, bạn có thể làm biên bản thỏa thuận giữa hai bên theo đúng quy định của pháp luật và biên bản ủy quyền thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chủ sử dụng đất. Sau khi chủ sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên tất cả toàn bộ hồ sơ về thửa đất, người mua vẫn chưa thể đứng tên. Điều đó có nghĩa là sau này công việc liên quan đến thửa đất người nhận chuyển nhượng vẫn phải nhờ đến người chủ sử dụng đất.

Từ nhận định trên, nếu có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nhưng chưa được pháp luật công nhận thì trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ rất khó được pháp luật bảo vệ tuyệt đối và khó đưa ra những chứng cứ thuyết phục.

Vấn đề nếu bạn nhu cầu mua thì thủ tục làm như thế nào để có thể đảm bảo quyền lợi cho bạn khi bạn giao tiền đặt cọc. Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về biện pháp đảm bảo đặt cọc thì trường hợp của bạn cần phải lập văn bản đặt cọc. Như vậy, mới có thể đảm bảo được quyền lợi cho bạn khi bên chuyển nhượng không thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất đó theo như thỏa thuận, hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền đặt cọc. Ngoài ra, bạn còn được bên chuyển nhượng bồi hoàn một khoản tương đương giá trị tiền đặt cọc.