Tranh chấp trong quản lý, vận hành nhà chung cư: Thiếu chế tài phân xử

Nhiều bất cập

Tại hội thảo về công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư diễn ra hôm 7/3, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư tương đối đầy đủ nhưng vẫn còn xảy, tranh chấp, khiếu nại. Cụ thể, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu...

Đại diện Ban quản trị chung cư C14 Bắc Hà (quận Nam Từ Liêm) chia sẻ nhiều cái “khổ” của cư dân chung cư, như khi bàn giao nhà, hồ sơ của chủ đầu tư không rõ ràng, đặc biệt là vấn đề phòng cháy chữa cháy, khiến người dân bất an trong sinh hoạt. Người dân phải bỏ tiền ra cải tạo phòng cháy chữa cháy. Rồi tranh chấp phần chung riêng cũng xảy ra khi chủ đầu tư giữ lại phần tầng hầm. Trong 5 năm sau khi bàn giao, khi tòa nhà xuống cấp, chủ đầu tư cũng không sửa chữa. Chủ đầu tư cũng khống chế các nhà mạng được bán dịch vụ trong chung cư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung - riêng.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho biết thêm, các tranh chấp còn xảy ra liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà chung cư, như: Chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định; Ban quản trị không đủ năng lực thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính. Ngoài ra, đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam kết theo Hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…

“Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư” – ông Hà Quang Hưng nói.

Chế tài xử phạt chưa phù hợp

Theo đánh giá, việc xây dựng nhà chung cư ở Việt Nam đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới đã và đang được đầu tư xây dựng. Phát triển nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại.

Ông Hà Quang Hưng cho biết thêm, việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Cùng với đó, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý, tình hình thực tế. “Vai trò của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký nên sau khi đi vào sử dụng xảy ra tranh chấp” – ông Hưng chia sẻ.

Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận, hiện nay đang thiếu một cơ quan đóng vai trò trung gian có đủ quyền năng, nắm vững pháp luật để đứng ra phân xử. Ông Hiệp đề xuất cần có quy định với trường hợp nào thì Sở Xây dựng, trường hợp nào thì Bộ Xây dựng phải đứng ra phân xử.

Cấp bách hoàn thiện quy định pháp luật

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, hiện nay hệ thống văn bản Luật đối với chung cư, nhà cao tầng chưa được rõ ràng, chi tiết, dẫn đến những lỗ hổng trong công tác quản lý, vận hành, là một trong những nguyên nhân khiến cho tranh chấp xảy ra. “Chúng tôi đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề nghị xem xét xây dựng “Luật Chung cư” trong thời gian tới, kèm theo đó là ban hành tiêu chuẩn thiết kế, diện tích tối thiểu căn hộ nhà chung cư thương mại, sớm ban hành quy chuẩn về loại hình shophouse, officetel, serviced apartment trong khối nhà chung cư...” – ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Liên quan đến vấn đề cần phải xây dựng “Luật chung cư”, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết cho rằng, đây là việc làm hợp lý và cần sớm thực hiện, vừa góp phần bảo vệ quyền lợi cho người dân và qua đó chủ đầu tư cũng chứng minh được năng lực thực sự của mình, cơ quan quản lý cũng dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm.

Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/2018/CT-TTg. Trong đó, giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, DN quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành.

Cùng với đó, nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. Đặc biệt, phối hợp với các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý chung cư được kỳ vọng sẽ phù hợp với tình hình thực tế và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân cũng như DN đầu tư, quản lý dự án.