Hà Nội: Nhà đất tăng giá do đồn thổi

Các chủ đầu tư lớn tận dụng cơ hội này để mang hàng tồn kho ra bán với mức giá cao gấp đôi, gấp ba thời điểm 2 năm về trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch không quá sôi động như “đồn thổi".

Đất nền dự án Hà Nội tăng giá phi lý

Lãi suất liên tục giảm trong suốt 1 năm qua đã khiến mặt bằng lãi suất chạm “đáy” 2 thập kỷ, thậm chí, mức lãi suất hiện nay còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn đại dịch Covid-19 xuất hiện.

Tuy nhiên, trong tháng 3/2024, xu hướng giảm lãi suất vẫn tiếp diễn. Trong đó, 14 ngân hàng thương mại đã công bố điều chỉnh giảm lãi suất huy động. Thậm chí, có một số ngân hàng có 2 lần giảm lãi suất chỉ trong 1 tháng.

Điều này đã khiến lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại trong nước giảm từ 0,1% - 0,5%, tùy thuộc vào kỳ hạn và ngân hàng cụ thể. Hiện tại, không còn ngân hàng nào áp dụng mức lãi suất 6%/năm ở tất cả các kỳ hạn, ngoại trừ các khoản tiền gửi có giá trị lớn theo quy định khác nhau của từng ngân hàng.

Việc lãi suất huy động giảm dẫn đến hiện tượng dòng vốn tìm kiếm các kênh đầu tư khác và bất động sản được cho là kênh “chuyển vốn” tiềm năng nhất.

Tận dụng nguồn vốn rẻ từ ngân hàng, các chủ đầu tư đã liên tục bung hàng với mức giá đẩy lên cao 30 - 40% so với thời điểm thị trường ảm đạm. Kèm theo đó là bài toán hỗ trợ cho khách hàng 1 - 3 năm không lãi suất, khách hàng thanh toán sớm được cam kết chiết khấu 8,5%.

Tại quận Tây Hồ, dự án Kita Ciputra được các môi giới quảng cáo rầm rộ với mức giá bán lên đến hơn 300 triệu đồng/m2, tương đương trên 50 tỷ đồng/căn biệt thự. Căn có mức giá rẻ nhất dự án này là 49 tỷ đồng. Sở dĩ có mức giá rẻ này là do căn biệt thự này nhìn thẳng cổng chính nghĩa trang. Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Kita Ciputra đang được thành phố đề xuất xem xét tính lại tiền sử dụng đất. Trong khi chưa có quyết định mới, chủ đầu tư vẫn xây dựng rầm rộ và chào bán với mức giá trên trời.

Kế đó, tại dự án Jade Square (Bắc Từ Liêm), giá căn biệt thự khoảng 160m2 cũng lên đến 27 - 29 tỷ đồng. Theo giới thiệu của các nhân viên môi giới, dự án này có nhiều căn chưa chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất và chưa giải phóng xong mặt bằng. Mặc dù chào bán với mức giá vài chục tỷ đồng nhưng phía trước mặt nhà vẫn là vườn trồng rau của người dân.

Tại quận Hà Đông, tại các khu dự án đô thị Dương Nội, Geleximco, giá bán tăng gấp đôi, gấp ba lần so với thời điểm năm 2020, biệt thự lên đến 200 - 300 triệu đồng/m2. Tính trung bình giá trị mỗi một căn khoảng 30 - 50 tỷ đồng…

Ông Đinh Minh Tuấn - Phó Giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng, thị trường trong thời gian tới sẽ ấm lên, nhiều khu vực có tình trạng “nóng” lên với nhà đất nhưng lại chỉ mang tính chất tự phát, cục bộ. Trong giai đoạn kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn mới chớm bước vào giai đoạn đảo chiều, nhà đầu tư nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền, đừng vội lao vào những giao dịch "bán nhanh, rút gọn". Khả năng cao giá đất nền sẽ không còn tồn tại tình trạng nhân đôi, nhân ba chỉ sau vài năm như trước kia khi mọi thứ đang được siết lại để định hướng thị trường phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Giải mã đất nền bị đẩy giá

Theo thông tin từ phía ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện đang đau đầu lo đáo hạn trái phiếu. Từ nay đến cuối năm, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là 213.521 tỷ đồng; trong đó, 37% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 79.597 tỷ đồng. Vì vậy, áp lực đáo hạn của các doanh nghiệp sẽ tập trung chủ yếu vào quý II và quý III/2024.

Để có thể chạy đua đáo hạn trái phiếu, doanh nghiệp tận dụng cơ hội hồi phục thị trường để bán hàng tồn. Sau 2 năm thị trường đóng băng, gánh nặng chi phí tài chính đã được chuyển vào giá bán. Đây là lý do vì sao giá đất nền các dự án Hà Nội tăng cao phi lý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn “bật mí”, lý do doanh nghiệp đưa mức giá bán lên cao là do trước đó họ đã thế chấp để vay ngân hàng, ngân hàng đã đưa ra mức định giá cao, vì vậy giá bán không thể thấp hơn mức ngân hàng định giá cộng thêm cả phần lãi suất vay và các chi phí bán hàng, do vậy giá bán không thấp hơn được nữa. “Để có thể hút được dòng tiền trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu, các doanh nghiệp buộc phải bắt tay nhau để tạo sóng trên toàn thị trường. Mục đích chính là để thoát hàng, có dòng tiền. Với tình hình kinh tế vĩ mô đầy thách thức, việc bất động sản tăng trưởng và sốt nóng sẽ chỉ là diễn biến cục bộ, thiếu bền vững” - vị này nhấn mạnh.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay Hà Nội đang có khoảng 400 dự án đất nền chậm triển khai. Trong đó, nhiều dự án đang gặp vướng do không được TP xem xét tính giá đất. Thậm chí, nhiều dự án đang được Thanh tra Chính phủ kiểm tra vấn đề định giá, mục đích buộc chủ đầu tư phải nộp bổ sung vào ngân sách nếu dự án nào tính thiếu. Cùng với đó, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc xác định giá đất, định giá đất, các thủ tục thực hiện dự án sẽ chặt chẽ hơn rất nhiều, vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đã tận dụng cơ hội này để đẩy giá bán nhà lên cao, khiến người dân không thể tiếp cận được nhà ở. Trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà tỉnh táo phân định, nếu mục đích mua để ở thì có thể mạnh dạn xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp, sản phẩm không bị “thổi giá" để tránh rơi bẫy giá của chủ đầu tư và các sàn phân phối.