Chiêu trò thổi giá chung cư Hà Nội

Giá nhà "nhảy múa" trên mạng xã hội

Nhiều tháng nay, trên mạng xã hội, các nhóm zalo, báo mạng và người dân truyền tai nhau tin tức về "giá chung cư tăng", nhưng thực tế, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội khẳng định, các hồ sơ tiếp nhận chỉ liên quan đến đảm bảo, xóa thế chấp... còn số hồ sơ chuyển nhượng bất động sản không hề có đột biến, thậm chí số lượng hồ sơ tháng 1 - 2 giảm 50% so với cuối năm 2023.

Theo tìm hiểu của phóng viên, lợi dụng sự khan hiếm về nguồn cung căn hộ, các chủ đầu tư dự án đã liên tục tăng giá bán. Làn sóng tăng giá đã lan sang dự án chung cư cũ, nhà ở tái định cư đã sử dụng 10 - 15 năm, nhà tập thể cũ trong nội đô. Đây là điều khá vô lý đối với thị trường căn hộ vốn được coi là "loại hình nhà ở tiêu sản", tức là chỉ để ở, không bao giờ có lãi.

Giới đầu tư chuyên nghiệp đã chỉ rõ việc giá chung cư tăng bất thường này là do bị thổi giá. Cách thức thường thấy, tại nhiều tòa nhà chung cư xuất hiện nhóm đầu tư nhỏ lẻ, thậm chí cả các sàn phân phối cũng tham gia vào quá trình thổi giá. Ban đầu, họ sẽ thu mua một vài căn hộ để tạo giao dịch. Sau khi ôm được hàng, những người này liên tục gọi điện để hỏi mua các căn hộ đang có nhu cầu bán và trả giá cao dần lên khiến người bán hoang mang, sợ bị "hớ" không bán ra nữa và sẽ điều chỉnh tăng giá bán lên. Khi thấy giá tăng lên cao, nhóm nhà đầu tư sẽ bán ra rẻ hơn so với mặt bằng giá 200 - 300 triệu đồng để thoát hàng, "chốt lời". Đây chính là lý do vì sao hầu hết các tòa nhà chung cư tại Hà Nội đã tăng phi mã chỉ trong một thời gian ngắn.

Ông Nguyễn Văn Toản - Tổng Giám đốc sàn bất động sản EZland phân tích, đầu năm 2024, thị trường bất động sản có sôi động, tuy nhiên điều này chỉ diễn ra trên truyền thông và trên mạng xã hội. Sự nhiễu loạn thông tin chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở tăng cao. Nhiều chủ đầu tư “té nước theo mưa” tận dụng cơ hội khan hiếm của thị trường để đẩy giá lên cao, gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà, méo mó thị trường bất động sản. Đơn cử, tại khu vực phía Tây Hà Nội - nơi có nhiều nguồn cung mới, đã có nhiều nhóm đầu tư, các sàn phân phối tập trung về đây tạo ra nhu cầu lớn, giá bị thổi lên rất nhanh. Còn khu vực phía Đông - nơi có nhiều dự án đã hình thành từ 10 - 20 năm nay, giá vẫn ổn định. Vì vậy, người dân có nhu cầu mua nhà ở nên tìm kiếm sản phẩm phù hợp với mình, tìm đúng người có nhu cầu bán thực sự để mua. Nhà đầu tư có tiền nên bảo toàn nguồn vốn chờ đợi thị trường đi vào ổn định rồi mới mua.

"Thị trường chung cư có giao dịch trở lại tuy nhiên không phải cơn sốt nóng bởi nội lực nền kinh tế còn yếu. Dòng tiền đổ vào thị trường vẫn là nguồn tiền cũ, tiền tiết kiệm của người dân, chưa có dòng tiền mới. Thị trường rất khó sốt. Những đợt tăng giá trên truyền thông chỉ là cơn thổi giá nhất thời" - ông Toản nhấn mạnh.

Là người có kinh nghiệm trên thị trường chung cư, ông Hoàng Lê Minh (Hà Nội) dẫn chứng, nếu như năm ngoái có trong tay 1 tỷ đồng, người mua sẽ chờ đợi lãi suất giảm để vay mua nhà. Còn bây giờ, vẫn với 1 tỷ đồng và lãi suất đã giảm sâu, nhưng họ vẫn tiếp tục chờ đợi. Người dân vẫn khá băn khoăn liệu rằng đấy có phải là tăng thật hay không?

Thận trọng đầu tư chung cư

Theo báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý I vừa qua, những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm chưa đến 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kế đến là những căn hộ có giá trung bình 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Dẫn đầu là những căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, chiếm 49%.

Lý giải cho việc giá căn hộ tăng cao, các báo cáo cho biết, những dự án gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, tức mới đáp ứng được 1/4 nhu cầu. Vì vậy, người dân nên thận trọng nếu có ý định đầu cơ phân khúc này.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá: "Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Trong điều kiện hợp lý, người dân mới quyết định đầu tư. Còn nếu tham gia nhóm đầu tư với kỳ vọng biên lợi nhuận trên dòng sản phẩm này có thể không chắc chắn. Bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Và như thế, người có nhu cầu ở thực vốn đang chiếm một tỷ lệ lớn trên thị trường hiện nay sẽ cân nhắc và có thể lựa chọn những dự án có mức giá hợp lý hơn".

Từ nay tới cuối năm, dự kiến sẽ có 12 dự án mới, bổ sung khoảng 12 nghìn căn hộ cho thị trường; sang năm 2025, sẽ có thêm khoảng 84 nghìn căn hộ, phần nào xoa dịu cầu nhà hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, làn sóng tăng giá này là do nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, ngoài chung cư, người mua nhà có thể lựa chọn thay thế bằng các hình thức nhà ở khác như nhà ở xã hội, đất nền ven ngoại thành giá 3 - 5 tỷ đồng hợp lý thay vì mua chung cư 80 - 100 triệu đồng/m2. Để giải bài toán này, tới đây, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, tính pháp lý các dự án sẽ ổn định hơn, các quy định pháp luật thông thoáng sẽ giúp cơ quan quản lý mạnh tay phê duyệt các dự án mới, tạo sự phát triển lành mạnh và ổn định cho thị trường bất động sản.