Thị trường chung cư sốt nóng: Chỉ là lời đồn

Giao dịch giảm mạnh

Dữ liệu của sàn giao dịch Batdongsan.com.vn thể hiện, 2 tháng đầu năm nay, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 17%. Nhiều dự án tăng giá đến 33% so với cùng kỳ năm 2023. Thậm chí, nhiều dự án không được cấp sổ hay gặp các vấn đề về nước sạch, môi trường cũng tăng giá mạnh. Người người truyền tai nhau chung cư tăng giá, nhưng giao dịch thực sự của thị trường không sôi động như lời đồn đoán.

Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội được coi là quận có nhiều dự án chung cư cao tầng nhất Thủ đô. Theo quan sát của phóng viên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Nam Từ Liêm (Chi nhánh) vào ca làm việc 9 - 10h sáng 4/5, số lượng người đến giao dịch các thủ tục về nhà đất khá thưa thớt.

Bà Đỗ Thu Hằng - nhân viên Chi nhánh cho biết, từ đầu năm 2024, mỗi ngày Chi nhánh tiếp nhận khoảng 70 hồ sơ, trong đó hồ sơ đăng ký biến động là 15 - 20 hồ sơ, số còn lại là hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo như hồ sơ đăng ký thế chấp, giải chấp... Với số lượng hồ sơ đăng ký biến động ít như vậy, khó có thể nói thị trường chung cư giao dịch đột biến.

Giá bán chung cư bị đẩy lên cao

Trong khi dư luận đồn đoán giá nhà chung cư tại Hà Nội đang "nóng" lên từng ngày thì đại diện lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, đăng ký biến động nhà đất, bao gồm cả đất thổ cư và chung cư tại Văn phòng không ghi nhận tăng đột biến. Thậm chí, thời điểm tháng 2, tháng 3 được cho là thời điểm sốt đất, số lượng hồ sơ tiếp nhận làm thủ tục cũng chỉ bằng ½ so với trước Tết - thời điểm khi thị trường bất động sản chưa có đợt tăng giá mạnh. Cụ thể, tháng 11 - 12/2023, Văn phòng tiếp nhận lần lượt là 22.046 hồ sơ và 17.825 hồ sơ; tháng 1/2024, giải quyết 18.807 hồ sơ và tháng 2/2024 là 10.922 hồ sơ.

Sau 2 năm “ngủ đông”, thị trường bất động sản sau Tết Nguyên đán đã có giao dịch trở lại. Nguyên nhân chính được các nhà đầu tư đưa ra là do lãi suất huy động ngân hàng xuống mức thấp 4 - 5%, tiền đồng mất giá nên người dân không còn mặn mà gửi tiết kiệm. Thêm vào đó, nguồn cung trên thị trường khan hiếm khiến giá chung cư và đất nền tăng nhanh. Tuy nhiên, lượng giao dịch mua bán thực sự thì lại không có gì đột biến.

Ông Ngô Hồng Tuấn - nhà đầu tư cho biết: "Thị trường bất động sản thời gian vừa qua cũng có lác đác giao dịch do những nhà đầu tư trước đây sử dụng phương án kích cầu vay ngân hàng ở mức lãi suất cao. Hiện tại, ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay nhưng không giảm nhiều nên các nhà đầu tư này vẫn phải gánh lãi. Vì vậy, vẫn có những sản phẩm bất động sản phải bán cắt lỗ. Hiện tại, chúng tôi vẫn tìm mua được những sản phẩm này”.

Người mua cẩn trọng xuống tiền

Theo phản ánh của nhiều văn phòng nhà đất tại quận Nam Từ Liêm, khoảng nửa tháng nay, thị trường căn hộ chung cư đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do giá chung cư đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian ngắn, khiến người mua trở nên dè chừng, chưa dám “xuống tiền” để mua nhà ngay.

Bà Nguyễn Thị Nhã - nhân viên môi giới sàn bất động sản Hồng Phát (Nam Từ Liêm) phân tích, thời điểm trước, nhiều nhà đầu tư bắt được tín hiệu thị trường nên đã đầu tư chung cư. Khi giá lên cao, họ đã bán ra và không mua vào nữa. Hiện giờ, chỉ có người có nhu cầu ở thực sự thì mới mua. Thị trường không có tình trạng “mua tranh bán cướp”. Nhiều người có tâm lý chờ đợi giá chung cư giảm xuống mới mua nhà. Chính vì vậy mà thị trường đã chững lại.

“Nếu muốn giá nhà hợp lý thì Nhà nước phải đưa ra được nguồn cung mới. Thời gian vừa qua, chung cư tăng giá là do nguồn cung khan hiếm. Dân có tiền dư thừa không muốn gửi ngân hàng, ai có nhu cầu ở thực sẽ quyết tâm mua. Nhưng giá tăng lên 30 - 50%, người mua buộc phải cân nhắc” - bà Nhã nói.

Giá chung cư liên tục lập đỉnh mới khiến nhiều người dân có nhu cầu ở thực lo lắng khi mà thu nhập của họ còn quá thấp so với giá trị một căn nhà đang được rao bán dù ở mức bình dân. Song, đây có phải mức giá sát thực tế đất đai hay chỉ là chiêu trò "thổi" giá của nhà đầu tư, đầu cơ và các cấp trung gian môi giới?

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, cuối năm 2023, Hà Nội vẫn tồn kho khoảng 27.500 căn chung cư, trong đó chủ yếu là trung và cao cấp (chiếm 85%), căn hộ sơ cấp chiếm 9%. Điều này cho thấy nguồn cung tại Hà Nội không thiếu mà chỉ thiếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Lợi dụng thông tin này, một số nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường thiếu tính minh bạch và thuyết phục, đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán vô lý, tạo hiện tượng đầu cơ, rối loạn thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc sàn giao dịch Batdongsan.com.vn đưa ra lời khuyên: "Với các nhà đầu tư cũng như những người quan tâm thị trường bất động sản, cần có sự bình tĩnh và cần nhìn thị trường ở khung rộng hơn. Bởi vì thị trường vẫn có vấn đề chưa thực sự giải quyết nên không thể ngay lập tức quay trở lại được. Nhu cầu về nhà ở tăng cao, nguồn cung hạn chế, nên giá nhà tăng lên cũng theo quy luật thị trường. Tuy nhiên, thị trường chỉ thiếu nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Còn phân khúc trung và cao cấp năm 2023 vẫn còn tồn kho khoảng 27.500 căn. Vì vậy, người mua nhà cần cân nhắc khi quyết định mua nhà vào thời điểm này, tránh tin vào lời đồn thổi không mua nhanh sẽ hết.