Đề xuất phương án định giá đất có lợi nhất cho ngân sách

Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Trong đó, để nâng cao chất lượng xác định giá đất, bổ sung vào Nghị định quy định về thông tin trong việc xác định giá đất trên cơ sở nghị định hóa quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, đồng thời có bổ sung khi áp dụng các phương pháp định giá đất, phải ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

Bên cạnh đó, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương và công bố định kỳ hàng quý, từ ngày 1 đến ngày 10 của tháng đầu quý.

Về các phương pháp xác định giá đất, Bộ TN&MT đề xuất rà soát, quy định chi tiết các phương pháp xác định giá đất trên cơ sở Nghị định hóa các nội dung đã được triển khai ổn định trên thực tiễn của Thông tư số 36. Theo đó, quy định cụ thể nội dung phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất đối với từng phương pháp xác định giá đất, đồng thời có bổ sung một số nội dung.

Cụ thể, về phương pháp so sánh trực tiếp, giao UBND cấp tỉnh công bố các yếu tố so sánh và tỷ lệ so sánh theo từng loại đất vào ngày 1 tháng 1 hằng năm để làm cơ sở điều chỉnh mức giá do các các tố khác biệt của thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá.

Về phương pháp thu nhập quy định giải thích thời hạn sử dụng đất trường hợp định giá để tính tiền thuê đất hàng năm là 50 năm.

Về phương pháp thặng dư bổ sung quy định phương pháp này để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định; quy định việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản, bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí lãi vay.

Đồng thời, sửa đổi quy định về ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các chi phí này được xác định căn cứ vào suất vốn đầu tư hoặc định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có suất vốn đầu tư hoặc định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương. Đặc biệt, hoàn thiện quy định việc tính tổng chi phí phát triển của bất động sản để làm cơ sở xác định giá đất.

Giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hằng năm tỷ lệ (%) để xác định các khoản tính chi phí, như: lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh; chi phí lãi vay trong tổng số vốn đầu tư dự án; chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; lãi suất cho vay trung hạn bình quân của năm trước liền kề của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh; thời gian đầu tư xây dựng, thời gian bán hàng để phục vụ định giá đất theo phương pháp thặng dư. Các cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu cho UBND cấp tỉnh thực hiện.

Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ bổ sung áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư do UBND cấp tỉnh quyết định, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc định giá đất.

Về lựa chọn phương pháp định giá, Bộ TN&MT đề xuất quy định giao UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp để bảo đảm việc xác định giá đất tuân thủ các nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai. Trường hợp có thể áp dụng được từ 2 phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước.

Cuối cùng về quy định xử lý chuyển tiếp, Dự thảo Nghị định đề xuất đối với trường hợp đã được Hội đồng thẩm định giá đất thông qua hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải xác định lại theo quy định tại Nghị định này.