Cần có “lối ra” cho nhà ở xã hội

Cầu vượt cung

Sinh sống và làm việc tại TP.HCM nhiều năm, chị Nguyễn Thị Lý đã nhiều lần có ý định tìm mua NƠXH để an cư. Tuy nhiên đến nay, gia đình chị Lý vẫn chật vật tìm kiếm mà chưa mua được. Mặc dù tài chính tích góp của vợ chồng chị đã đủ để mua được 1 căn NƠXH khoảng 50 - 60 m². “Để sở hữu được căn NƠXH, người mua phải nộp hồ sơ từ lúc dự án bắt đầu khai móng thì mới có suất. Lúc đó, giá rơi vào khoảng dưới 15 triệu đồng/m², còn nếu mua nhà ở thương mại thì giá cao hơn. Song, không phải ai cũng mua được NƠXH vì phải cần rất nhiều thủ tục”, chị Lý chia sẻ.

Không những gia đình chị Lý mà rất nhiều hộ gia đình thu nhập trung bình có nhu cầu mua NƠXH, nhưng rất ít người trong số đó đạt được ước nguyện. Bởi vì nguồn cung NƠXH không đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân. Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, NƠXH tại thành phố chỉ chiếm khoảng 3% tổng diện tích sàn xây dựng. Trong giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM có 23 dự án NƠXH hoàn thành và đưa vào sử dụng cung ứng hơn 1 triệu m2 sàn nhà ở ra thị trường (tương ứng khoảng 17.900 căn hộ). Trong khi đó, nhu cầu NƠXH giai đoạn này lên tới 80.000 căn hộ.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2021 - 2025, TP.HCM dự kiến sẽ phát triển khoảng 25.000 căn NƠXH. Để đáp ứng mục tiêu đề ra, Sở Xây dựng thành phố có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc thực hiện 19 dự án NƠXH hiện hữu; đồng thời, cập nhật, rà soát các dự án nhà ở thương mại có quy mô 10 ha đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện các dự án NƠXH, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu xây NƠXH tại các dự án này. Kế hoạch là vậy, nhưng để huy động nguồn lực xã hội để đầu tư vào phân khúc nhà ở này là bài toán không hề dễ.

“Lấy ví dụ về quỹ đất để xây 25.000 căn NƠXH tại TP.HCM, các doanh nghiệp có kinh nghiệm làm NƠXH nhiều lần nêu rõ quan điểm rằng, phải được cấp đất thì mới làm được. Bởi nếu dùng đất của tư nhân thì họ sẽ không làm do khả năng chịu lỗ cao, khi giá bán được duyệt tối đa chỉ là 14,9 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT), trong khi với quỹ đất đó, doanh nghiệp làm nhà thương mại thì giá bán sẽ cao hơn nhiều. Thêm vào đó, những vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài trong khi giải pháp tháo gỡ lại chậm trễ… càng khiến doanh nghiệp nản lòng”, HoREA phân tích.

Nhà ở xã hội loay hoay tìm lối ra (Ảnh minh họa)

Nhiều vướng mắc

Theo các chuyên gia, việc giải quyết nhu cầu về NƠXH cho người dân luôn được Nhà nước quan tâm. Tuy vậy, thực tế lại không như mong muốn. Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng bức thiết, nhưng câu chuyện phát triển dự án NƠXH trong nhiều năm qua vẫn “luẩn quẩn” với hàng loạt nút thắt chưa được tháo gỡ. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, chủ đầu tư dự án NƠXH và cả người mua dòng sản phẩm này đều chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong nhiều năm qua, do chậm bố trí nguồn vốn ngân sách, làm vốn “mồi” để thực hiện chính sách NƠXH.

“Nguồn vốn “mồi” từ ngân sách Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển dự án NƠXH. Ví dụ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với 1 đồng từ ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất, ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội, gấp 33 lần. Trên thực tế cho thấy, hiện các ngân hàng cho vay dự án NƠXH, nhưng chủ đầu tư và người mua đều phải vay lãi suất thương mại 9 - 10%/năm. Điều này khiến người mua NƠXH túi tiền vốn đã eo hẹp lại càng gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Theo ông Châu, dù Nhà nước khuyến khích làm NƠXH cùng nhiều chính sách ưu đãi, song ghi nhận thực tế, các dự án nhà dạng này có quỹ đất hỗn hợp bị vướng về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại. Điểm nghẽn pháp lý lớn nhất hiện nay là dự án này chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất. Ngoài ra, việc chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án NƠXH do doanh nghiệp có quỹ đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là ách tắc phổ biến.

Giám đốc một doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh bất động sản tại TP.HCM cho rằng, có một thực tế là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại thường không muốn xây dựng dự án NƠXH và dự án nhà ở thương mại cùng một khu, do lo ngại sẽ làm giảm giá trị dự án. Bản thân những người mua NƠXH cũng không cảm thấy thoải mái khi ở chung với người mua nhà ở thương mại do sự chênh lệch về mức phí dịch vụ, quản lý cũng như các tiện ích đi kèm… dễ tạo tâm lý khoảng cách về thu nhập.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong thời gian tới, để giải bài toán về nhà ở cho đại đa số người dân, thành phố sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng NƠXH. Trong đó, sẽ ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để xây dựng NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước; đồng thời, sử dụng quỹ đất 20% tại các dự án để xây dựng NƠXH; tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, đơn giản các thủ tục trong việc cấp phép xây dựng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.