Chung cư Hà Nội sẽ khó giữ dư âm tăng “theo ngày”, “theo tuần”

Năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng".

Trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó. Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng.

Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định, ất động sản từ lâu đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi có tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến. Tại Việt Nam, trong khoảng 3 năm gần đây, sự gia tăng giá bất động sản đến từ các nguyên nhân. Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba là ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. Chính vì vậy, tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes phân tích, khi giá nhà đất Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội.

Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…Với thị trường các tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì đây vẫn thuộc khẩu vị chung của nhà đầu tư.

"Sự dịch chuyển đầu tư ra khu vực ven đô vào nửa cuối năm 2024 là một xu hướng tất yếu do các yếu tố về giá cả, quy định pháp luật và sự phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ vào việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn cải thiện chất lượng sống của cư dân", ông Chung chia sẻ.