“Sóng ngầm” tại những dự án bất động sản

Thổi giá dự án chết

Khu đô thị Vườn Cam (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức) từng được khai sinh từ thời điểm năm 2008, trước khi tỉnh Hà Tây được sáp nhập về Hà Nội. Nằm giữa lòng thủ phủ các khu đô thị hoang của huyện Hoài Đức, giá bán biệt thự, liền kề Vườn Cam khởi điểm 5 - 8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, sau 12 năm nằm chết dí, khoảng 3 tháng gần đây, giá đất Vườn Cam đã bất ngờ tăng 50%.

Anh Nguyễn Ngọc Hải (Giám đốc sàn bất động sản Thuận Phát) cho biết, có rất nhiều nhóm nhà đầu tư đang đổ tiền gom đất Vườn Cam. Các lô biệt thự liên tục tăng giá từng ngày từ mức 22 - 25 triệu đồng/m², chỉ sau vài tuần đã được bán trao tay với mức giá 30 - 32 triệu đồng/m². Những lô đất đẹp nằm ở vị trí đường to đã tăng mức 40 - 50 triệu đồng/m².

“Để nhà đầu tư “ôm” đất Vườn Cam với kỳ vọng con đường Trịnh Văn Bô chạy qua dự án sắp thông đường. Khi đó, giá đất nền sẽ tăng ầm ầm nên họ đổ xô đi gom đất. Lạ ở chỗ, giá nào họ cũng gom miễn là có hàng. Những lô đẹp thì giá nào họ cũng mua. Tôi chứng kiến có nhà đầu tư vừa đặt cọc vài trăm triệu đồng đã bán sang tay kiến lời được vài trăm triệu luôn” - anh Hải nói.

Tương tự, dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch (huyện Hoài Đức, Hà Nội) vốn là dự án bị bỏ hoang cả chục năm nay cũng bất ngờ lên cơn sốt nóng trở lại.

Theo một số sàn giao dịch bất động sản tại huyện Hoài Đức, chỉ trong vòng 2 tháng qua, giá bán các lô đất nền tại khu đô thị này đang tăng giá 30 - 40%. Nhiều lô đất tại mặt đường to đã tăng mức 50 triệu đồng/m², gấp 3 - 4 lần so với giá gốc.

Các nhà môi giới lý giải, cơn sốt giá này xảy ra là do huyện Hoài Đức sắp được lên quận. Tuyến đường vành đai 3,5 nối Đại lộ Thăng Long với quốc lộ 32 đang triển khai là nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, sự tăng giá mạnh tại các dự án này khá bất thường. Nguyên nhân chính là do có bàn tay thổi giá của các đội đầu tư lớn, họ đã bỏ ra một lượng tiến lớn để mua gom các ô đất giá rẻ. Sau đó, tạo giao dịch mua đi bán lại để đẩy giá bán lên cao. Khi bán hết hàng, nhóm đầu tư này sẽ rút lui.

Ông Nguyễn Đức Toản - Tổng Giám đốc sàn bất động sản EZ Land phân tích, nhóm đầu tư này có thể đã tham gia mua bán các dự án này từ giai đoạn 2011 - 2012. Thời điểm đó, mặt bằng giá rất thấp đến thời điểm hiện tại các sản phẩm họ đã đầu tư đã tăng giá. Tuy vậy, nếu chỉ tăng ở mức 5% là bình thường nhưng nếu tăng quá cao thì chỉ là chiêu trò thổi giá của giới đầu cơ. Bởi ở khu vực Hoài Đức dù có một số dự án giao thông mới nhưng các tiện tích của khu đô thị như trường học, bệnh viên, trung tâm thương mại vẫn chưa có chuyển biến gì thì giá đất rất khó để tăng cao.

Dự án Vườn Cam (Hoài Đức, Hà Nội) lên cơn sốt ảo

Khó lội ngược dòng

Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại có khá nhiều những nét tương đồng với đợt khủng hoảng năm 2008.

Theo đó, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2014 - 2018, thị trường bất động sản từ năm 2019 đã bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc, bước vào cuối chu kỳ tăng trưởng.

Mặt khác, những diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 càng gây thêm nhiều khó khăn cho thị trường, giao dịch gần như bất động. Thị trường không có thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn, thậm chí thua lỗ.

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, từ đầu tháng 5, khi kết thúc lệnh cách ly xã hội, các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản mới thấy rõ được những tác động khủng khiếp của dịch bệnh Covid-19. Hàng loạt cơ sở kinh doanh, doanh nghiệp trả lại mặt bằng, nhiều doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng buộc phải tạm dừng hoạt động, thậm chí đối diện nguy cơ phá sản.

“Đây là điều cực kỳ nguy hiểm và đáng báo động đối với thị trường bất động sản, bởi nó sẽ dẫn tới tình trạng hàng tồn kho, "đóng băng" giao dịch. Tình trạng cân bằng dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang có dấu hiệu âm. Trong khi đó, 80% doanh nghiệp hiện nay vay nợ ngân hàng, áp lực tài chính là rất lớn”, ông Đính nói.

Nếu như giai đoạn trước, rủi ro của doanh nghiệp là hàng tồn kho bất động sản không luân chuyển và lãi suất ngân hàng tăng lên đến 20% thì hiện nay, điểm nghẽn của thị trường còn lớn hơn rất nhiều.

Hiện vẫn còn tác động ảnh hưởng từ đại dịch và sự suy giảm chung của nền kinh tế khiến cho thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Các doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro. Sự suy giảm kinh tế càng kéo dài sẽ càng làm cạn kiệt vốn của doanh nghiệp. Như vậy, thị trường bất động sản rất khó phục hồi trong thời gian tới.