Giải bài toán "hạ nhiệt" giá nhà ở Hà Nội

Giá đất chiếm 40% giá thành bất động sản

Hiện nay, các dự án bất động sản Hà Nội đang tồn tại vướng mắc rất lớn đó là định giá đất. Trong đó, nhiều dự án khi chuyển tiếp từ Hà Tây, Vĩnh Phúc sáp nhập về Hà Nội phải tính lại tiền sử dụng đất; nhóm dự án phải thực hiện theo kết luận thanh tra, kiểm tra, phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất... Quá trình tính lại tiền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều vướng mắc như chưa thuê được đơn vị thẩm định giá, vướng mắc từ chính sách pháp luật... Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang rất trông đợi được cơ quan chức năng tháo gỡ sớm "nút thắt" này để các dự án được xây dựng trở lại. Thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới giúp giá nhà "hạ nhiệt".

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn GP Invest, giá nhà chung cư tăng nhanh như thời gian qua có một phần là do cơ cấu từ giá đất. Giá đất thường chiếm khoảng 40% giá thành sản phẩm bất động sản. Vì vậy, muốn giá nhà giảm xuống cần xem xét lại phương pháp định giá đất hiện tại. Định giá đất tăng cao, cấu thành giá bán bất động sản tăng đang trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất. Đây là bài toán cần được cơ quan quản lý nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường từ góc độ người dân có nhu cầu mua nhà nhằm quản lý giá bán nhà.

"Thực tế hiện nay, một số dự án đang ách tắc cũng từ điểm nghẽn này, có dự án xây dựng xong nhưng không được xác định giá, không bán được, thậm chí, có khu vực giá đất ở 2 thời điểm cách nhau 6 tháng đã tăng gấp đôi. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần quan tâm cả 2 chiều cung - cầu, người mua và người bán. Khi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, nền kinh tế sẽ phát triển ổn định" - ông Hiệp nhấn mạnh.

Luật pháp mới được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định hơn, nhưng để đạt được sự phục hồi toàn diện, cần thêm các biện pháp hỗ trợ từ chính quyền và cơ quan quản lý. Việc cải thiện chi phí đất đai và quản lý chặt chẽ hoạt động đầu cơ là chìa khóa để hướng tới sự phát triển bền vững.

Chia sẻ với doanh nghiệp, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, giá bất động sản tăng cao phần lớn do biến động chi phí liên quan đến đất đai, cùng với việc áp dụng các bảng giá đất mới. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại đô thị, nhất là ở phân khúc dành cho người thu nhập thấp và trung bình, vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Dù có những nỗ lực từ chính quyền để thúc đẩy nguồn cung, nghịch lý vẫn tồn tại khi giá bán không giảm mà tiếp tục tăng. Trong bối cảnh này, chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giá thành bất động sản. Khi giá đất được định giá cao hơn, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá tăng tiếp tục thúc đẩy giá nhà ở, gây khó khăn cho việc bình ổn thị trường.

Cần có hướng tháo gỡ về giá đất

Theo các doanh nghiệp bất động sản, hiện nay vướng mắc pháp lý dự án có các trường hợp cụ thể. Một là, dự án vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp mong muốn tháo gỡ vướng mắc một cách nhanh chóng, đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan. Hai là, dự án cần hoàn thiện quy trình đấu thầu, đấu giá, trước đây nhiều địa phương đã thực hiện rút gọn quy trình dẫn đến nhiều dự án bị thiếu, thậm chí có những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng vẫn thiếu một số bước trong giai đoạn đấu thầu, đấu giá. Nhóm này cũng đang tích cực tìm hiểu luật mới để hoàn thiện bổ sung các thủ tục. Ba là, dự án vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất, với Luật Đất đai mới và các Nghị định hướng dẫn như Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các doanh nghiệp đang nghiên cứu để sớm hoàn thiện việc tính giá đất.

Trước vướng mắc trong công tác xác định giá đất, Ông Nguyễn Anh Quân - Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, quá trình triển khai nhiều dự án kéo dài, đặc biệt là các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội và tỉnh Hà Tây (trước đây) được giao đất theo Luật đất đai 1993, 2003 đã được xác định tiền sử dụng đất (chủ đầu tư đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của Nhà nước) nhưng chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, nay phải xác định lại đảm bảo theo quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có văn bản báo cáo và xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất hướng dẫn làm cơ sở triển khai thực hiện một số nội dung cụ thể. Như, các dự án trong quá trình hợp nhất Hà Tây - Hà Nội, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo Quyết định phê duyệt giá đất nhưng phải xác định lại theo các Kết luận Thanh tra, Kiểm toán sau quá trình hậu kiểm với lý do: Phê duyệt giá đất sai thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, xin hướng dẫn về việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất... Khi các vấn đề này được tháo gỡ, các doanh nghiệp sẽ được nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có). Nguồn cung thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, nhưng sự phát triển bền vững vẫn cần được chú trọng. Điều này đòi hỏi không chỉ từ phía các chính sách hỗ trợ của Chính phủ mà còn từ sự cân bằng giữa cung và cầu, minh bạch trong giao dịch và trách nhiệm của các chủ đầu tư.

Với những động lực tích cực từ chính sách và xu hướng dịch chuyển nhu cầu, thị trường bất động sản hứa hẹn tiếp tục là một trong những ngành kinh tế trọng điểm trong thời gian tới.