Phát huy nguồn lực đất đai phát triển kinh tế - xã hội

Trong đó, tập trung xây dựng trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản quy định pháp luật về đất đai, nâng cao năng lực cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, thiết bị, công nghệ, củng cố và hiện đại hóa công tác quản lý đất đai; nâng cao hiệu lực, hiệu quả chỉ đạo, điều hành, phấn đấu khai thác, phát huy tối đa nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Qua 75 năm xây dựng và phát triển ngành Quản lý đất đai, hệ thống pháp luật và thể chế quản lý đất đai nước ta đã dần được hoàn thiện. Nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai đã từng bước được thể hiện cụ thể trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống văn bản này cũng dần được hoàn thiện, từ chỗ chỉ là những văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013.

Gắn định giá với quy hoạch sử dụng đất. Ảnh: Hoàng Minh

Luật Đất đai năm 2013 đã đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc thiết lập hệ thống đăng ký và số hóa đất đai phục vụ cho công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; hỗ trợ quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất tích hợp với hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh, quốc phòng; đảm bảo cơ sở để sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính đất đai để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Cùng với quá trình phát triển của đất nước, định hướng sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới cần tập trung vào chỉ ra cách thức sử dụng các công cụ điều tra, đánh giá, kiểm kê, thống kê, hạch toán, kiểm toán đất đai để lập quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan; thực hiện chuyển đổi số và ứng dụng các công cụ kinh tế, tài chính để quản lý, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai thông qua việc thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý đất đai, số hóa kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đăng ký quyền, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tích hợp, xây dựng bản đồ giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở nền tảng hệ thống cơ sở dữ liệu không gian địa lý, lưu trữ thông tin theo các trường thông tin lưu trữ dữ liệu thuộc tính trong mỗi lớp thông tin theo định dạng tương ứng với phân cấp bản đồ chuyên đề.

Gắn định giá với quy hoạch sử dụng đất

Chính sách khai thác nguồn lực từ đất đai bao gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (trong doanh nghiệp liên doanh); xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Chính sách tài chính đất đai đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thu hẹp sự phân biệt giữa các tổ chức trong nước và tổ chức ngoài nước. Số tiền thu từ đất đã tăng qua các năm, tăng từ 53.609 tỷ đồng năm 2014 lên tới 190.768 tỷ đồng năm 2019.

Sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính là trọng tâm của công tác quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; các khoản thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; phí, lệ phí, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất.

Luật Đất đai đã quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm, đất chậm hoặc không đưa vào sử dụng,…

Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành chủ yếu tập trung vào các biện pháp hành chính chưa gắn với các chế tài về tài chính và thuế để xử lý; hệ thống thuế về đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu từ thuế còn ở mức thấp so với mặt bằng chung của thế giới, chưa trở thành công cụ hữu hiệu để buộc người được giao đất, cho thuê đất đưa đất vào sử dụng, chưa khắc phục được tình trạng đầu cơ, không sử dụng, hoang hóa đất đai.

Theo kết quả tổng hợp gần đây, hiện có 3.205 dự án với diện tích khoảng 85.163,77 ha (chưa tính đến diện tích đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp) đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không sử dụng đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng mà không thể thu hồi được.

Mục tiêu của việc sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính, thuế về đất đai không chỉ là để tăng nguồn thu của ngân sách đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội mà phải quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất đai có hiệu quả, chống đầu cơ đất đai, bóp méo thị trường. Trong thời gian tới, cần tập trung: xây dựng chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng theo quy định; sửa đổi, bổ sung chính sách thuế đối với đất nông nghiệp đã giao, cho thuê mà để hoang hóa.

Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi tại nhiều quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng các chính sách thu điều tiết đối với giá trị tăng thêm từ đất ở các khu vực do việc đầu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của nhà, đất sở hữu bởi khu vực tư nhân cho các giai đoạn từ khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tới quá trình phát triển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ để tính toán lợi ích do dự án mang lại dựa trên:  mức độ gia tăng giá trị từ dự án do khả năng tiếp cận giao thông dễ dàng; lợi ích mang lại từ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tối ưu hóa khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng; việc thay đổi mục đích sử dụng đất (như chuyển đổi sang mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, sản xuất, kinh doanh hay thương mại, dịch vụ); giá trị thị trường của nhà, đất lân cận; kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của đô thị; thuận lợi trong di chuyển; xây dựng các khu đô thị mới; chỉnh trang đô thị; và khôi phục các khu vực bị xuống cấp.

Để đo lường lợi ích dự án mang lại hay còn gọi là giá trị hưởng lợi, các nước dựa vào hệ thống định giá nhiều lần, tức là xác định giá trị đất trước khi điều chỉnh quy hoạch, xác định giá trị đất trước khi triển khai dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá trị đất sau khi có dự án bằng cách tìm những khu vực có đặc điểm tương đồng với khu vực phát triển dự án. Trên cơ sở đó, hình thành các bản đồ giá trị đất: bản đồ giá đất trước khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; bản đồ giá đất trước khi thực hiện dự án; bản đồ giá đất dự kiến khi kết thúc dự án; trên cơ sở đó xây dựng bản đồ thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết của Nhà nước.

Mức điều tiết đối với giá trị tăng thêm của đất được xác định trên cơ sở giá trị tăng thêm của lô đất nhân với thuế. Trong đó, giá trị tăng thêm dự kiến của lô đất được xác định như sau: Giá trị tăng thêm dự kiến = Tỷ lệ phần trăm dự kiến tăng thêm của lô đất nhân (x) với Giá trị thị trường ban đầu của lô đất. Thời hạn điều tiết giá trị tăng thêm được quy định riêng cho từng khu vực.

Kinh nghiệm một số nước cho thấy, họ có thể sử dụng thuế điều tiết giá trị tăng thêm về đất với tên gọi khác nhau: Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị; Nhật Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố; Các nước châu Mỹ La tinh như Columbia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất.

Việt Nam có thể nghiên cứu kinh nghiệm của các nước để áp dụng điều tiết giá trị tăng thêm từ đất như : Áp dụng hệ thống định giá nhiều lần như ở các nước để xây dựng bản đồ giá trị đất trước khi điều chỉnh quy hoạch và thực hiện dự án; bản đồ giá đất sau khi kết thúc dự án và bản đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết; Định giá đất cụ thể tối thiểu để xác định mức giá sàn cho nhà đầu tư khi giao đất phát triển dự án; sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng xác định phần chênh lệch giá trị tăng thêm thực tế của dự án thông qua kết quả kiểm toán và định giá đất sau khi dự án kết thúc để điều tiết phần giá trị tăng thêm thực tế.

Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia, đất không được đưa vào sử dụng, để hoang hóa sẽ bị áp dụng mức thuế suất cao. Tại Úc, Luật Thuế năm 1997 quy định nếu người sở hữu đất thông báo cho Nhà nước việc đất không sử dụng quá 6 tháng, sẽ đánh thuế 5%, mức thuế sẽ tăng lên 20% nếu thông báo cho Nhà nước sau khi Nhà nước bắt đầu điều tra và đánh thuế 90% nếu không thông báo và bị Nhà nước phát hiện. Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm bị đánh thuế 5%, đất bỏ hoang quá 3 năm bị đánh thuế 7%, bỏ hoang 5 năm đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm đánh thuế 9%, bỏ hoang trên 10 năm đánh thuế 10%; tại Philippines, đất bỏ hoang bị đánh thuế từ 2,5%; tại Mỹ, đất bỏ hoang bị đánh thuế 3%; tại Columbia, đất bỏ hoang bị đánh thuế từ 1 - 3%.

Để có thể sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai, thì việc định giá đất, xây dựng bản đồ giá đất phải gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu, quy hoạch sử dụng đất, được điều chỉnh theo hướng quản lý quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo không gian, bao gồm cả tầng ngầm và tầng không. Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian và thời gian bằng bản đồ sử dụng đất tách lớp cho tất cả các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.

Nhanh chóng ứng dụng chuyển đổi số

Để quản lý, khai thác hiệu quả đất cần nhanh chóng ứng dụng chuyển đổi số vào xây dựng quy hoạch sử dụng đất tích hợp, quản lý và sử dụng đất đô thị theo phương pháp tiếp cận cảnh quan trên cơ sở: thiết lập hệ thống đăng ký và số hóa đất đai; đo đạc, kiểm đếm, thống kê, kiểm kê, hạch toán và kiểm toán đất đô thị, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc thực hiện và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đô thị; xây dựng bản đồ tích hợp quy hoạch sử dụng đất với hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh, quốc phòng; sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính đất đai để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai đô thị theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở khai thác tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với khu vực đô thị, được thể hiện dưới dạng dữ liệu không gian địa lý, theo hệ tọa độ quốc gia, hệ độ cao quốc gia, hệ trọng lực quốc gia trên dữ liệu nền địa lý trong cơ sở dữ liệu địa lý quốc gia.

Phương pháp tiếp cận cảnh quan phát huy vai trò của các bên liên quan, Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, cộng đồng và toàn xã hội, đặc biệt là nhóm yếu thế, dân tộc và phụ nữ vào lồng ghép quy hoạch tích hợp sử dụng đất đa chức năng nhằm quản lý cảnh quan, nâng cao chất lượng tăng trưởng, cải thiện sinh kế, phát triển bền vững, đảm bảo an sinh xã hội, an ninh lương thực, an ninh nguồn nước, kết hợp bảo vệ, bảo tồn rừng, đa dạng sinh học, phòng ngừa, kiểm soát, ngăn chặn ô nhiễm môi trường, bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó biến đổi khí hậu, phòng, chống các mối đe dọa an ninh phi truyền thống và bảo đảm an ninh, quốc phòng vì mục tiêu hợp tác, phát triển, hòa bình, ổn định và thịnh vượng.

Ứng dụng Hệ thống hạch toán kinh tế môi trường  (System of Environmental - Economic Accounting, SEEA) vào đo đạc, kiểm đếm, điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, hạch toán, kiểm toán đất trên ba phương diện: diện tích, số lượng, chất lượng đất, tiềm năng đất đai, thổ nhưỡng, địa chất; giá trị kinh tế, tiền tệ; vị trí theo dữ liệu không gian địa lý. Trên cơ sở số liệu hạch toán đất đai, đánh giá hiệu quả sử dụng đất và tiềm năng sử dụng đất để khai thác tối đa tiềm năng sử dụng đất ở đô thị.

Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật đất đai đã từng bước nâng cao công tác quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo ra nguồn lực rất lớn cho sự phát triển kinh tế của đất nước thông qua tạo điều kiện tiếp cận đất đai cho người dân và doanh nghiệp, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, đầu tư khai thác kết cấu hạ tầng kinh tế, hạ tầng công nghiệp, giao thông và các khu vực phụ cận; chỉnh trang đô thị và xây dựng các khu đô thị mới.

Ứng dụng chuyển đổi số để lưu trữ thông tin theo các trường thông tin lưu trữ dữ liệu thuộc tính trong mỗi lớp thông tin theo định dạng tương ứng với phân cấp bản đồ chuyên đề trên cơ sở công nghệ dữ liệu lớn (big data), kết nối vạn vật (IoT) để lưu trữ số liệu theo nhiều lớp dữ liệu độc lập do các bộ quản lý lĩnh vực, cơ quan quản lý chuyên ngành và địa phương quản lý khu vực thực hiện. Ứng dụng thông minh nhân tạo (AI) để khai thác thông tin quy hoạch sử dụng đất tích hợp và lựa chọn ưu tiên đầu tư trên cơ sở bài toán tối ưu theo phương pháp cảnh quan. Ứng dụng công nghệ chuỗi khối (blockchain) để lưu trữ số liệu theo thời gian, và ghi dấu các điều chỉnh trên hệ thống thông tin đất đai, đảm bảo an ninh cho các giao dịch điện tử giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Ứng dụng công nghệ đám mây để nhà quản lý, người dân, doanh nghiệp, cộng đồng và toàn xã hội có thể tham vấn, truy cập mọi lúc mọi nơi.

Cần xây dựng mạng lưới cơ quan định giá đất trực thuộc các Văn phòng Đăng ký đất đai ở các địa phương và Cơ quan Thẩm định giá đất quốc gia trên cơ sở nâng cấp Cục Kinh tế đất đai và Phát triển quỹ đất, trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai để đảm nhiệm vai trò quan trọng trong việc xây dựng quy trình và thủ tục tuân thủ.

Hệ thống pháp luật về giá đất, kinh tế, tài chính, thuế đối với đất đai sẽ giúp nâng cao nguồn thu từ đất, điều tiết giá trị tăng lên từ đất do Nhà nước lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đầu tư hạ tầng theo hướng sử dụng phần giá trị tăng thêm sau khi đã điều tiết hợp lý cho Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đảm bảo công khai, minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin đăng ký, quy hoạch và tài chính đất đai của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.