Tháo gỡ khó khăn để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống

Bộ TN&MT vừa có báo cáo gửi đến các Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024 (sau hơn hai tháng luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024).

Tiến độ ban hành văn bản ở địa phương còn chậm

Theo Bộ TN&MT, sau thời gian hơn 2 tháng thi hành, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy, các chính sách mới đã mang lại hiệu quả như phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng, công tác thu hồi đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận, hoạt động lấn biển,… đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh tiến độ xây dựng công trình và giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành còn có 3 điểm nổi lên. Cụ thể, về tiến độ ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai theo thẩm quyền của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ TN&MT cho rằng, đối với các địa phương, do các quy định của Luật đã đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương nên số lượng các nội dung giao cho địa phương quy định chi tiết thi hành luật nhiều, trong khi nhiều địa phương còn hạn chế về nguồn nhân lực, kinh nghiệm.

Mặc dù đã rất tích cực, chủ động nhưng đa số địa phương còn khó khăn, lúng túng, nhất là trong thời gian đầu nên chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (bao gồm các định mức kinh tế - kỹ thuật) thuộc thẩm quyền và bảo đảm các điều kiện cần thiết khác để triển khai thi hành Luật (như: tổ chức bộ máy, biên chế, trang thiết bị, cơ sở dữ liệu). Vì vậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chưa phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả của các quy định mới của pháp luật đất đai; chưa giải quyết kịp thời các yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT đã có nhiều văn bản gửi các địa phương để đôn đốc đẩy nhanh tiến độ xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo thẩm quyền được giao để bảo đảm kịp thời, đồng bộ, thống nhất trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Bộ TN&MT đã tổ chức đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra tình hình ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai tại một số địa phương; đồng thời tổ chức nhiều hội nghị để trao đổi, thảo luận, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các địa phương trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo Bộ TN&MT, về công tác xây dựng các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Bộ TN&MT cho biết đến nay đã có 10 Nghị định của Chính phủ, 1 quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 7 Thông tư của Bộ trưởng các Bộ TN&MT, Tài chính và Nội vụ.Cùng với đó, ngày 1/8-2024, Bộ TN&MT cũng có quyết định công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ.

Đối với địa phương, đến nay đã có 63/63 tỉnh, thành ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành luật theo thẩm quyền, trong đó các tỉnh Hải Dương, An Giang đã ban hành đầy đủ 20/20 nội dung, nhiều địa phương khác ban hành từ 17-19 nội dung.

Tuy nhiên, Bộ TN&MT cũng chỉ rõ còn một số tỉnh tiến độ ban hành còn rất chậm, như TP. Hải Phòng và các tỉnh: Lạng Sơn, Khánh Hòa, Đăk Lăk, Bến Tre, Sóc Trăng mới ban hành từ 3 đến 5 trên tổng số 20 nội dung được giao trong Luật.

Theo Bộ TN&MT, việc chậm trễ này khiến hành lang pháp lý để thi hành luật chưa được đầy đủ, đồng bộ, nên các quy định mới của luật chưa được phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả; chưa giải quyết kịp thời yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

Vướng mắc Bảng giá đất xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt

Về điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025, Bộ TN&MT cho biết, vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất, ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong Bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND Thành phố đã tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất. Theo dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh lần đầu đưa ra lấy ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp thì giá đất tại một số khu vực có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành dẫn đến sự phản ứng của người dân, doanh nghiệp là các đối tượng chịu tác động, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng giá đất trong Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan, UBND TP. Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổ chức cuộc họp ngày 10/9/2024 để thống nhất phương án giải quyết.

Sau cuộc họp, UBND Thành phố đã có phương án điều chỉnh Bảng giá với lộ trình phù hợp với thực tế ở địa phương gắn với khu vực, vị trí và các đối tượng bị ảnh hưởng, qua đó giải quyết được vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn Thành phố.

Bộ TN&MT cho rằng, việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay. Thực tế cho thấy, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Qua theo dõi, có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất hàng năm khi có sự biến động giá đất thực tế theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 (trong đó có 7 địa phương đã điều chỉnh Bảng giá đất sau ngày 01/8/2024); trong khi đó, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất 1 lần và có 11 tỉnh không thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất từ năm 2020 đến nay.

Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 thì việc điều chỉnh Bảng giá đất thực hiện theo quy định của Luật này. Như vậy, hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất hiện hành đã được Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất quy định đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện mà không có vướng mắc.

Thậm chí, đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất được quy định trong Luật nhưng khu vực, vị trí khu đất, thửa đất chưa có giá trong Bảng giá đất hiện hành thì tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định “Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai”. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi để cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ, linh hoạt cho địa phương khi áp dụng Bảng giá đất trong thực tế và giải quyết được vướng mắc đối với khu vực, vị trí chưa có giá đất trong Bảng giá đất.

Một trong những khó khăn mà các địa phương phản ánh là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất. Nội dung này đã được quy định tại Nghị định số 32/2019/NĐ-CP ngày 10/4/2019 của Chính phủ quy định giao nhiệm vụ, đặt hàng hoặc đấu thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ công sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn kinh phí chi thường xuyên và hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Công văn số 13257/BTC-HCSN ngày 22/11/2021 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 32/2019/NĐ-CP; Công văn số 9652/VPCP-KTTH ngày 18/11/2020 của Văn phòng Chính phủ về việc triển khai thực hiện Nghị định số 32/2019/NĐ-CP, theo đó thẩm quyền ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất thuộc UBND cấp tỉnh.

Bộ TN&MT cũng đã có văn bản số 6647/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 20/9/2024 về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật thuộc phạm vi quản lý đất đai tại địa phương để các địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ được giao, không chờ hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bên cạnh đó, Ngày 14/10/2024, Bộ TN&MT đã tổ chức làm việc với 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trao đổi, thảo luận, hướng dẫn, giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định về giá đất.

Trên cơ sở đó, Bộ đã có Thông báo ý kiến kết luận tại cuộc họp, theo đó đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo việc sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền (bao gồm các định mức kinh tế - kỹ thuật) để kịp thời áp dụng, triển khai thực hiện; chủ động các điều kiện cần thiết để tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo công tác tổ chức thực hiện để hạn chế những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến Bảng giá đất là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt của địa phương, bao gồm việc không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong giai đoạn trước đây, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành.

Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ TN&MT cho biết, sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, tại một số địa phương triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tạo dư luận không tốt, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT đã tiến hành kiểm tra, rà soát và nhận thấy có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên do: Việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

Có hiện tượng đầu cơ, thao túng giá trong đấu giá đất

Bên cạnh đó, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh; trong đó, sau khi đấu giá một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.

Đồng thời, các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài. Ngoài ra, có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm, dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

Theo Bộ TN&MT, qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024.

Cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong chỉ đạo và tổ chức thực hiện

Thời gian tới, để nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai, Bộ TN&MT cho rằng, cần tập trung thực hiện một số nhiệm vụ trọng tâm như tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo, tập trung nguồn lực, khắc phục khó khăn, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu để tập trung xây dựng, ban hành đầy đủ, kịp thời các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thuộc thẩm quyền; đồng thời, đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp để đảm bảo cơ sở pháp lý và tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện.

Quan tâm đầu tư, bảo đảm các điều kiện để tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu quả tại địa phương, bao gồm tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực, kinh phí, xây dựng cơ sở dữ liệu, ban hành các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá sản phẩm...

Đặc biệt, khẩn trương rà soát Bảng giá đất hiện hành (ban hành theo Luật Đất đai 2013) để điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương; đồng thời chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ cho việc xây dựng Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024 để từ thực hiện từ ngày 01/01/2026. Trong quá trình điều chỉnh phải phân tích kỹ lưỡng, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân có liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, điều chỉnh hợp lý giá đất trong Bảng giá đất làm cơ sở tính giá khởi điểm, có thể bổ sung vào quy chế đấu giá việc công khai các trường hợp bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Ngoài ra, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Trước mắt, cần đẩy mạnh kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 tại các địa phương.

Bộ TN&MT cũng cho rằng, việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với nhiều điểm mới và sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để cho chính quyền địa phương, trong bối cảnh cả hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương cùng quyết tâm, nỗ lực để đưa Luật Đất đai có hiệu lực thi hành sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, do vậy trong thời gian đầu không thể tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng trong tổ chức thực hiện tại các địa phương. Do đó, cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và tập trung vào khâu tổ chức thực hiện để Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thực sự đi vào cuộc sống.

Bộ sẽ tiếp tục theo dõi sát sao việc triển khai thi hành Luật Đất đai trên phạm vi cả nước; tổng hợp các khó khăn, vướng mắc từ các bộ, ngành, địa phương và hướng dẫn, phối hợp để tháo gỡ, giải quyết; nếu phát hiện vấn đề vướng mắc từ cơ chế, chính sách, Bộ sẽ phối hợp cùng các cơ quan có liên quan kịp thời báo cáo và tham mưu với cấp có thẩm quyền các giải pháp để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước.

Để triển khai hiệu quả công tác này, Bộ đề xuất, kiến nghị các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo, siết chặt kỷ cương, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu trong việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, định mức kinh tế - kỹ thuật về đất đai thuộc thẩm quyền, nhằm bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý để tổ chức thực hiện thống nhất, đồng bộ, hiệu quả Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng Bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Bộ đề nghị các vị Đại biểu Quốc hội, Đoàn Đại biểu Quốc hội các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường giám sát công tác xây dựng văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai theo thẩm quyền ban hành tại địa phương để tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả của các quy định mới, tiến bộ của pháp luật đất đai…