Gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường BĐS trong bối cảnh mới” vừa mới diễn ra tại TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường BĐS có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và có tác động ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác có liên quan đến BĐS.

Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và BĐS trong GDP các năm gần đây khoảng 11%, trong đó đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%. Năm 2022, là một năm có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường BĐS nói riêng và hoạt động kinh doanh của các DN kinh doanh BĐS, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến nhiều DN thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Ngoài khó khăn về nguồn vốn, các vướng mắc pháp lý dự án cũng khiến các DN BĐS gặp nhiều khó khăn. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, liên quan đến pháp luật về đất đai có một số tồn tại như: Nhiều dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường, chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án; nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp DN cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại...

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang báo cáo cần có Nghị quyết thí điểm chính sách thực hiện ngay việc tháo gỡ khó khăn về thể chế để nhà ở xã hội có thể đưa vào triển khai ngay. Mặc dù yêu cầu từ nay đến năm 2030 phát triển một triệu căn hộ nhưng vẫn còn nhiều việc phải tháo gỡ. Trong đó, cần đẩy nhanh quy trình lựa chọn NĐT và quy trình xét duyệt. Nếu có Nghị định này các DN BĐS sẽ được tháo gỡ khó khăn về mặt hành chính.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung; đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn và tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và NĐT được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia nhận định, nền kinh tế năm 2022 vừa qua của cả thế giới và Việt Nam đều chịu ảnh hưởng bởi 3 “cơn gió ngược” là suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu tương đối bất ổn. Đối với thị trường BĐS, thì dòng vốn và pháp lý chính là khó khăn lớn nhất. Về dòng vốn, ông Cấn Văn Lực cho rằng, dư địa cho vay BĐS tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề là cấu trúc vốn của thị trường BĐS đang không hợp lý.

Cũng theo ông Cấn Văn Lực, về cơ chế chính sách liên quan thị trường BĐS đều đang được Chính phủ tháo gỡ. Đầu tiên là vấn đề pháp lý, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án và giúp thị trường lấy lại niềm tin. Thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp, giai đoạn năm 2023 - 2024, sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, áp lực rất lớn đối với DN BĐS.

Tuy nhiên, Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 của Chính phủ ra đời, tạo điều kiện khó gỡ khó khăn cho DN nhằm phù hợp thực tiễn. Chính phủ đang tập trung tháo gỡ như giãn, hoãn nợ, tiếp tục giãn, hoãn thuế, tiền thuê đất… Ngoài ra, dòng vốn từ  mua bán sáp nhập (M&A) cũng rất quan trọng đối với thị trường BĐS. Nhiều DN đầu tư kinh doanh BĐS cũng đã kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.

Đề xuất một số giải pháp về tín dụng, đảm bảo đồng bộ với giải pháp của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chỉnh phủ nhằm xử lý hiệu quả trái phiếu DN BĐS cũng như tạo điều kiện cho DN, người mua nhà, NĐT vay tín dụng với lãi suất hợp lý, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần cho phép các ngân hàng thương mại được cho các DN BĐS phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án BĐS đã được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất, được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ để tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và NĐT được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng và có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường BĐS. “Việc tạo điều kiện cho người mua nhà và NĐT được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng “tổng cầu”, cũng là giải pháp rất quan trọng để tạo dòng tiền và làm tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, giúp cho DN BĐS vượt qua khó khăn hiện nay”, ông Châu phân tích.