Thị trường BĐS phía Nam: Nhà đầu tư “găm hàng” chờ giá tăng

“Quay xe” chờ thị trường

Nhiều tháng qua, chị Mai rao bán lô đất 60m2 tại quận 12 (TP.HCM) với giá 2,3 tỷ - bằng giá mua vào, nhưng nhiều khách chỉ trả đến mức giá 2 tỷ đồng. Có thời điểm, chị Mai định bán lỗ, nhưng thời gian gần đây thị trường dần tốt lên nên chị quyết định giữ lại. “Tôi đang làm hồ sơ vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 7%/năm trong vòng 5 năm, mục đích vay là sản xuất kinh doanh. Khó thì cũng khó rồi, tôi sẽ cố gắng giữ miếng đất chờ thị trường hồi phục sẽ bán, chứ bán giờ thì lỗ đủ bề", chị Mai chia sẻ.

Cũng như chị Mai, anh Tuấn cũng từng rao bán lỗ mảnh đất 200m2 tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) nhưng suốt mấy tháng trời không có khách mua. Đầu năm 2024, anh bất ngờ dừng bán. Theo anh Tuấn, mảnh đất này được anh mua vào đầu năm 2022 với mức giá 3,1 tỷ đồng, nhưng do có sử dụng đòn bẩy tài chính, cộng thêm tình hình kinh tế gặp khó khăn nên đành rao bán với giá 3 tỷ đồng từ tháng 9/2023. Nhưng thời gian gần đây, anh đã thu xếp tài chính ổn thỏa, hơn nữa thị trường BĐS đã dần ấm trở lại nên đã báo môi giới không bán nữa, chờ giá tăng lên sẽ tính.

Nhiều nhân viên môi giới tại TP.HCM cho biết, gần đây khi nghe thông tin thị trường có tín hiệu về sức cầu thì một số chủ đất, chủ nhà đã dừng bán chờ giá tăng thêm. Các lô đất gửi môi giới bán với giá giảm từ 100 - 400 triệu đồng tại khu ven TP.HCM hiện có giao dịch khá tốt. Chính hiệu ứng giao dịch này cũng gây phản ứng ngược khi một số chủ đất không muốn bán rẻ, vì cho rằng giá có thể bật tăng từ quý 2/2024 trở đi.

Anh Đạt - nhân viên môi giới nhà đất ở quận 12 cho hay, tâm lý sợ giá lên và muốn sở hữu nhà đất ở giai đoạn này đang thúc đẩy giao dịch. Tuy vậy, giá nhà đất vẫn chưa tăng bằng mặt bằng giá của đầu năm 2022. “Những NĐT chưa thực sự quá áp lực về tài chính có động thái giữ lại hàng chờ thêm các tín hiệu về giao dịch. Tuy vậy, giá nhà đất vẫn chưa thể bật tăng mạnh trong thời gian tới do nhìn tổng thể thị trường, sức cầu chưa phục hồi hoàn toàn”, anh Đạt cho biết.

Thực tế, tình trạng ngừng giao dịch, bể kèo mua bán nhà đất thời gian qua diễn ra phổ biến hơn, nhất là sau khi lãi suất ngân hàng giảm mạnh và các chính sách luật mới được thông qua. Phần lớn các sản phẩm tạm ngừng giao dịch là đất nền tách thửa diện tích nhỏ, đã có sổ trong khu dân cư và nhà riêng lẻ trong nội thành. Với phân khúc nhà riêng, nguyên nhân "quay xe" vì chủ nhà điều chỉnh lại giá đã thương lượng trước đó với môi giới, không muốn giảm sâu hơn. Còn phân khúc đất nền, thông tin sắp tới sẽ siết phân lô, tách thửa khiến nhiều người kỳ vọng những lô đất nền đã tách thửa, xong pháp lý sẽ "có giá" hơn. Nếu không kẹt tài chính, các chủ nhà đều muốn giữ lại thay vì bán rẻ lúc này.

Sẽ không còn sốt ảo

Theo nhận định của chuyên gia BĐS, với những diễn biến từ thực tế, việc các NĐT tính toán lại rõ ràng là có cơ sở. Tuy nhiên, có thể cần thêm ít nhất 2 - 4 quý nữa, nhanh nhất là cuối năm 2024 nếu các chính sách gỡ vướng của Chính phủ ngấm đủ nhanh, thị trường mới có thể dần sôi động trở lại.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, hiện nay do thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên NĐT mang kỳ vọng rằng thị trường nhà đất sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Điển hình, trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kỳ vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn. Chưa kể, Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Vì thế, trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (dự báo giai đoạn 2025 - 2026) đất nền sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định.

Tuy vậy theo ông Tuấn, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng. Việc NĐT kỳ vọng quá lớn vào việc bùng nổ giá nhà đất cũng khó diễn ra trong giai đoạn tới. “Sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, NĐT nên cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao để vào thị trường ở giai đọan này”, ông Tuấn khuyến cáo.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc thị trường DKRA Group đánh giá, năm 2024 diễn biến của thị trường BĐS sẽ theo hướng tích cực hơn. Dù vậy, chưa thể kỳ vọng BĐS sẽ khởi sắc ngay. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2 - 3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.

Cũng theo các chuyên gia, dẫu thị trường BĐS đang có dấu hiệu “tan băng”, nhưng đà nóng lên của nhà đất hiện tại chỉ mang tính chất tự phát. Thị trường hiện vẫn còn đối diện với nhiều thách thức, lãi suất huy động đang rục rịch tăng lại, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía Nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực… Do đó, trong giai đoạn này, người mua không nên dùng đòn bẩy quá lớn. NĐT nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền. Trước đây, nhiều người có xu hướng mua những thửa đất nhỏ và thực hiện "bán nhanh, rút gọn". Tuy nhiên, thị trường đã dần thay đổi, các đợt đất tăng giá đất gấp 5 - 10 lần sẽ không còn tồn tại khi mọi thứ đang được siết lại để định hướng thị trường phát triển bền vững, lành mạnh.