Giới đầu cơ “thổi” giá bất động sản

Đất lên cơn sốt

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý IV/2020 là thời điểm TP. Hà Nội có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với các quý trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp.

Phân khúc căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá  trên 35triệu đồng/m², nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m².

Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Giá chung cư tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp, phân khúc cao cấp trên thực tế cho thấy đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có biến động. Do tính thanh khoản chậm nên các nhà đầu tư có hiện tượng cắt lỗ và chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ, khuyến mại…

Trong năm 2020, tại Hà Nội xuất hiện nhiều sản phẩm thấp tầng, trong đó nhà phố, shophouse là phổ biến điển hình ở những dự án của Vingroup, Hà Đô, An Lạc, Him Lam…

Đối với phân khúc đất nền, đây là “món ăn” ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm. Vì vậy, mặc dù dịch Covid-19 nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh, tăng khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã thiết lập những mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng Hà Đông có giá 200 - 250 triệu đồng/m², Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, việc đô thị hóa mạnh tại Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã các khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng 50% so với năm 2019. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản VN cho rằng, nền kinh tế tăng trưởng thấp và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài.

Hiện nay xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận. Tuy nhiên, hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, việc mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Kiểm soát hiện tượng thổi giá

Trước các vấn đề phức tạp của thị trường, nhất là tình trạng sốt giá ảo vẫn xảy ra, Bộ Xây dựng cho rằng, giới đầu cơ vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Năm 2018, tình trạng sốt ảo, làm giá, đẩy giá đất lên cao thu lợi bất chính xảy ra tại một số địa phương dự kiến thành lập đặc khu như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).

Ngay thời điểm đó, Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương có giải pháp chấn chỉnh thị trường các tỉnh này. Đồng thời, Chính phủ yêu cầu các tỉnh nghiêm cấm cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở. Đặc biệt, tỉnh Quảng Ninh còn có công văn tạm thời ngừng giao dịch đất tại Vân Đồn.

Sau một thời gian dùng biện pháp mệnh lệnh hành chính, đến cuối năm 2018, tình trạng thổi giá đất tại các khu vực dự kiến trở thành đặc khu đã tạm thời lắng lại.

Tuy nhiên, gần giữa năm 2019, một số cơn sốt đất tại các khu vực nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Đà Nẵng lại đột ngột bị giới đầu cơ đẩy giá. Sang đầu năm 2020, thị trường tiếp tục tái hiện một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án của các tập đoàn để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng cho biết, thời gian tới sẽ thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và có các biện pháp kịp thời để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá bất động sản bất hợp lý trên địa bàn, không để xảy ra tình trạng "sốt nóng" giá và "bong bóng" bất động sản.