Giải pháp nào để kéo giảm giá nhà ở?

Giá nhà đang tăng quá “nóng”

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá bất động sản (BĐS) tăng quá nóng, đặc biệt là giai đoạn 2016 - 2018, khiến giá cả giao dịch vượt quá giá trị thật của tài sản. Với loại hình chung cư và nhà riêng, trong năm 2019, giá bán tại TP.HCM tăng trung bình 12%, còn tại Hà Nội là khoảng 6%. Năm 2020, mặc dù chịu tác động của dịch bệnh Covid-19, khiến thị trường trầm lắng, nhưng giá nhà cũng không có dấu hiệu giảm mà còn tiếp tục tăng. Tại TP.HCM giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 0,25%, còn nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15%.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), hiện nay, căn hộ chung cư trung cấp 2 phòng ngủ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, khoảng 35 triệu đồng/m², cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, căn hộ chung cư có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống, từ 25 - 30 triệu đồng/m² và căn hộ nhà ở xã hội hầu như đã vắng bóng trên thị trường BĐS tại TP.HCM trong hai năm vừa qua.

“Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế của thị trường BĐS nói chung, tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ “cần bán” hoặc “cần mua”. Đặc biệt, một số trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ trong tình trạng “bong bóng” hoặc đang bị tác động bởi các chiêu thức làm giá, thổi giá làm cho người có nhu cầu thật rất khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trước đây, giá nhà Hà Nội luôn cao hơn TP.HCM, nhưng hiện nay, giá nhà TP.HCM đã vượt Hà Nội. Giá bán nhiều dự án tại TP.HCM đang bị đẩy lên mức cao, thấp nhất cũng 30 triệu đồng/m² trong khi chất lượng vẫn ở tầm trung bình. Việc tăng giá bán nhà này một phần là do chi phí phát triển dự án gia tăng, khiến chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán, nhưng cũng không ít chủ đầu tư lợi dụng thời điểm thị trường khan hiếm mà “té nước theo mưa”, tăng giá ăn theo bất chấp.

Giá nhà ở ngày càng tăng cao khiến người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất khó tiếp cận

Cách gì để kéo giá nhà xuống?

Theo các chuyên gia kinh tế, hiện nay, sau khi đã “giải quyết được các nhu cầu thiết yếu về ăn mặc, khám chữa bệnh, học hành thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại các đô thị, đó chính là nhu cầu tạo lập nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập tài chính. Tuy vậy, thời gian qua, giá nhà liên tục tăng, khiến giấc mơ an cư của họ càng ngày càng xa tầm tay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao và hiện nay, doanh nghiệp (DN) chủ yếu vì yếu tố chi phí, thủ tục và lợi nhuận mà chỉ chú trọng phát triển nhà ở cao cấp, bỏ qua thị trường nhà ở bình dân. Do đó, để giá nhà ở có thể hợp lý thì cần có sự cải cách trong cơ chế phê duyệt dự án BĐS cũng như mở ra những ưu đãi cho các DN phát triển nhà ở giá rẻ.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group cho rằng, có thể giảm giá BĐS xuống thông qua tiết kiệm nhiều loại chi phí cho DN. Bởi giá bán dự án BĐS phụ thuộc vào các yếu tố như: chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng của DN. Trong đó, yếu tố đầu tiên và lớn nhất chính là đất đai. Có thể thấy ngay rằng, đất để các DN làm dự án tại TP.HCM hiện nay vừa hiếm vừa đắt. DN có tiền cũng khó tiếp cận được khoảng đất phù hợp với nhu cầu hoặc nếu có đất cũng khó mà mua được do giá đã bị đẩy lên rất cao. Giá đất cao nên nếu quyết định làm dự án thì DN cũng phải đẩy giá bán cao lên mới thu hồi được vốn.

“Yếu tố thứ hai là chi phí tài chính của DN, đó là chi phí bỏ ra để mua hoặc đền bù đất cho phát triển dự án, chi phí hoàn thiện hồ sơ pháp lý, xây dựng và bán hàng. Do quá trình làm thủ tục một dự án BĐS thường kéo dài, mất 3 - 5 năm, nên chi phí lãi vay của DN bị đội lên rất lớn. Tất cả chi phí này sẽ cộng vào giá thành làm tăng giá BĐS. Nhìn vào các con số trên có thể thấy ngay chỉ cần giảm 1 - 2 năm làm thủ tục cho DN thì giá thành BĐS sẽ giảm đi nhiều”, ông Ngô Quang Phúc phân tích thêm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, một trong những giải pháp để kéo giảm giá bán BĐS thì cần khơi thông nguồn cung BĐS mới giải quyết được vấn đề làm giá nhà ở hiện nay. Tính đến cuối 2018 có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các DN đầu tư kinh doanh BĐS không còn trình “xin" đầu tư thêm dự án mới nào. Điều này tất yếu dẫn đến thị trường BĐS khan hàng và cũng là cơ hội để đầu cơ làm giá.