Chuyên gia nói gì về thị trường bất động sản 2020?

Thị trường chịu tác động chính sách mới

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết, năm 2020, nhiều chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai có hiệu lực.

Như, Nghị định 91 xử lý các vi phạm về quản lý, sử dụng đất. Những vấn đề sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trước đây chưa được xử lý thì nay đã có công cụ, cơ sở để xử lý. Việc này đầu tiên sẽ làm cho thị trường giảm đi sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai. Đó là ảnh hưởng tích cực, làm cho các chủ đầu tư có thái độ tích cực hơn trong sử dụng đất đai.

Thị trường bất động sản 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, khung giá đất được điều chỉnh một mức mới cũng sẽ tác động đến thị trường. Giá đất hầu hết ở các địa phương đều tăng, còn tăng tỷ lệ bao nhiêu phần trăm phụ thuộc vào mức tăng bình quân của thị trường. Việc các cơ quan chuyên môn tính toán, xây dựng mức tăng thì chắc chắn đã có cơ sở.

Luật Đất đai quy định, dự án dưới 30 tỉ đồng mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất, trên 30 tỉ đồng phải có bộ phận liên ngành thẩm định giá, lấy giá thị trường để so sánh, tính tiền sử dụng đất. Vì vậy, việc điều chỉnh khung giá đất mới sẽ góp phần khiến chi phí sản xuất lớn hơn.

Bởi lẽ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều phải thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm. Bây giờ phải tính lại, chi phí trả tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp sẽ bị tăng lên, từ đó áp lực tăng giá bán lên sản phẩm.

Chi phí đất đai tăng cao, doanh nghiệp khó khăn

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần các bộ luật mới liên quan đến đất đai chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền.

Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi, theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi.

Bên cạnh đó, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn. Giá đất hiện đã rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng.

Nhìn chung, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Năm 2020, nguồn cung sụt giảm mạnh mẽ

Bà Đỗ Thu Hằng – Lãnh đạo Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam dự báo, nguồn cung cầu trên thị trường được duy trì ổn định vì tốc độ tăng trưởng dân số Hà Nội vẫn duy trì ở mức 2,2%, cộng với nhu cầu bất động sản được hậu thuẫn bởi tốc độ đô thị hoá và nguồn cung sẵn sàng từ các dự án đang hoàn thiện chào bán.

Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản tăng 1-2%. Tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá bất động sản tăng 4-5%.

Đối với thị trường bất động sản đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam Bộ, sau diễn biến vụ việc Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền. Do đó, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh.

“Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản từ nửa cuối năm 2019 đến đầu năm 2020 là tình trạng nhiều dự án chưa được xem xét, phê duyệt đầu tư xây dựng, nên nguồn cung hạn chế. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của người mua, vì giá căn hộ gia tăng; đồng thời, khiến các nhà đầu tư bị thu hẹp nguồn vốn, buộc họ phải tìm kiếm các kênh huy động vốn khác” – bà Hằng nhấn mạnh.