Thị trường trái phiếu ách tắc: Tác động xấu đến bất động sản

Xuất hiện tình trạng cắt lỗ sâu

Anh Nguyễn Đình Hưng (nhà đầu tư) cho biết, đầu năm 2022, anh đã bỏ ra 2 tỷ đồng để mua trái phiếu của một doanh nghiệp BĐS lớn tại Hà Nội nhưng đến hạn rút tiền tháng 6/2022, doanh nghiệp này đã mất khả năng thanh khoản. Đồng nghĩa với việc khoản tiền 2 tỷ bị treo không biết bao giờ mới lấy lại được.

“Kế hoạch của tôi là đến hạn rút tiền trái phiếu sẽ dùng để trả tiền mua căn nhà liền kề tại quận Hà Đông theo đúng hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Bây giờ, tôi không có tiền nộp vào nên buộc phải bán nhà. Tuy nhiên, tại thời điểm này, bán cắt lỗ 30% rồi mà vẫn không có khách hỏi mua”, anh Hưng nói.

Khó khăn tài chính không chỉ xảy ra với nhà đầu tư mà ngay cả chủ đầu tư cũng khó khăn trăm bề. Mới đây, 1 doanh nghiệp BĐS lớn tại Hà Nội đã buộc chấp nhận cắt lỗ 50% giá bán chung cư nhằm hút được dòng tiền mặt về để thanh toán cho lô trái phiếu hết hạn. Nhưng, doanh nghiệp BĐS này vẫn không bán được hết hàng. Áp lực càng lớn hơn khi giá cổ phiếu của doanh nghiệp trên sàn chứng khoán đã liên tục giảm sàn 15 phiên liên tiếp.

Lãnh đạo doanh nghiệp BĐS này chia sẻ, khi giá cổ phiếu liên tục giảm mạnh, khối ngoại đã đăng ký mua vào phần lớn số cổ phiếu này. Tới đây, họ sẽ là cổ đông lớn tham gia điều hành công ty. Mọi kế hoạch phát triển của doanh nghiệp chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi lớn.

“Khi thị trường trái phiếu chao đảo, thị trường BĐS cũng đóng băng ngay lập tức. Doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu rơi vào vòng xoáy do BĐS không bán được, doanh nghiệp không thu được dòng tiền mặt để trả nợ hoặc đáo hạn trái phiếu cho các nhà đầu tư. Hiện nay, các doanh nghiệp đều rất khó khăn. Nếu Chính phủ và các bộ, ngành không có phương án giải tỏa khó khăn cho doanh nghiệp, năm nay hoặc các năm tới, số lượng doanh nghiệp phá sản sẽ rất lớn do không thể tiếp cận được các nguồn tín dụng mới" - vị Phó Tổng Giám đốc doanh nghiệp này phân tích.

Theo TS kinh tế Vũ Đình Ánh, hiện tại, nguồn vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam. Riêng năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu khoảng hơn 500 nghìn tỷ đồng. Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Số lượng phát hành trái phiếu đã giảm gần 50%.

Kể từ tháng 9/2022, việc một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu đã làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành. Gây mất niềm tin với nhà đầu tư, ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến thị trường BĐS. Do vậy, khó khăn đối với thị trường sẽ tiếp tục kéo dài.

Doanh nghiệp đề xuất xem xét cơ cấu nợ

Trước sóng gió của thị trường trái phiếu, cộng đồng doanh nghiệp BĐS đều mong muốn Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các bộ, ngành cùng xem xét phương án tháo gỡ, giúp doanh nghiệp BĐS tái cơ cấu các khoản vay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM gửi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn từ 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm. Song song đó, cần giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung, dài hạn thêm 12 tháng, đồng thời, tạo điều kiện cho người mua nhà được vay với lãi suất hợp lý.

“Năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt và năm 2023 sẽ là cột mốc quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS. Từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án. Thị trường đã xảy ra những trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư, dẫn đến dừng kinh doanh. Vì vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng. Nếu điểm nghẽn về tín dụng được giải quyết kịp thời trong năm 2023 sẽ giúp ổn định thị trường BĐS, đồng thời có lợi cho sự phát triển bền vững của cả hệ thống tín dụng” - ông Châu nói.

Các doanh nghiệp gặp khó khăn do không tiếp cận được nguồn tín dụngTại cuộc họp khẩn giữa NHNN và cộng đồng doanh nghiệp BĐS cuối tuần qua, thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, NHNN sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng và sẽ nghiên cứu lộ trình cụ thể, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. NHNN cũng đã có một số yêu cầu chi tiết đối với các tổ chức tín dụng để tháo gỡ các khó khăn cho thị trường BĐS. Quan điểm là nguồn vốn chảy vào BĐS thời gian tới sẽ tập trung vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Còn phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường vẫn sẽ kiểm soát chặt rủi ro.