Thị trường BĐS quý II/2023: Vẫn còn khó khăn

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước đã có những động thái quyết liệt gỡ khó, từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án BĐS, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động…, các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường BĐS. Trong quý 2/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp 3,58% so với 8,51% cùng kỳ 2022, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.

Xét về nhu cầu giao dịch, dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán BĐS cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu BĐS vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Một khảo sát được Batdongsan.com.vn tiến hành với gần 1.000 môi giới BĐS đã chỉ ra khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo”. Theo đó, nguyên nhân chủ yếu do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ BĐS giảm thêm. Một số khác cảm thấy hoang mang, nghi ngại thị trường BĐS sẽ vẫn còn tiêu cực nên chưa dám bỏ tiền vào. Việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên; lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp.

Số liệu khác từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, nguồn cung giảm sút kéo theo mất doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp (DN) BĐS. Cụ thể, đến thời điểm này 90% DN được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu. Trong đó, DN quy mô dưới 100 nhân viên giảm từ 20-50%, DN quy mô trên 100 nhân viên giảm 70-80%. Đáng chú ý, hơn 40% DN kinh doanh dịch vụ BĐS trong khảo sát buộc phải giảm lương nhân sự từ 10-20%.

Với việc doanh thu giảm mạnh đã dẫn tới làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng, thậm chí, nhiều DN BĐS quy mô dưới 50 người còn cắt giảm tới trên 90% hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên do không còn nguồn lực cầm cự... Trong khi đó, năm 2022 hầu hết các DN này cũng đã phải cắt giảm từ 40-50% nhân sự.

Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết: “Thị trường BĐS trên cả nước đã bắt đầu suy yếu mạnh từ đầu năm 2022, tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm này và chưa thấy dấu hiệu dừng lại. Qua khảo sát tình hình "sức khỏe" của các DN BĐS, chúng tôi thấy rằng, nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá thì tới 23% số DN đang còn hoạt động có thể duy trì đến hết quý 3/2023 và 43% còn trụ được đến hết năm 2023”.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý 1/2023, quý 2 đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn. Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm BĐS trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý 2/2023. Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, quận 9 và quận 10 tăng từ 5-9% tại các. Nhu cầu tìm thuê chung cư TP.HCM cũng tăng 8-17% ở các quận 8, quận 9 và Tân Phú. Riêng với phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như huyện Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6-7% so với cuối năm 2022.

Theo ông Quốc Anh, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam. Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào BĐS 6 tháng đầu năm 2023 tăng 0,5%, CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15-17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%. Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và “đảo chiều” cho thị trường BĐS 2023.

Theo dự báo của các chuyên gia, quý 4/2023 là thời điểm BĐS sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là tại các đô thị lớn. Nhưng hiện tại, DN BĐS vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến, như: tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; giữ mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng; phát triển nguồn hàng, phân khúc hàng hóa mới để xử lý và cân đối dòng tiền...