Thị trường bất động sản TP. HCM: Cơn sốt đầu cơ đất nền đang “hạ nhiệt”

Đầu cơ giảm nhiệt

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường, khoảng 1 tháng trở lại đây, mãi lực thị trường đất nền tại các quận huyện của TP. HCM, đặc biệt là các điểm nóng có yếu tố đầu cơ như các huyện Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ, quận 9… đã có sự chững lại về mặt thanh khoản. Tại khu Đông TP. HCM, mãi lực đất nền thuộc các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức giá đi ngang, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% so với đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản sụt giảm gần 60% so với trước đây. Ở khu Tây Bắc TP. HCM, đất nền phân lô tại các quận 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận thanh khoản sụt giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm.

Mặc dù, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, mức giá giao dịch trên thị trường cũng không có nhiều biến động, nhưng tình cảnh nhà nhà, người người kéo nhau đi săn đất như trước đã không còn diễn ra. Tại huyện Củ Chi, một điểm nóng sốt của thị trường cách đây chưa lâu, giờ đã chững lại, người mua không còn tấp nập như trước. Còn tại huyện Cần Giờ, nơi giá đất cũng từng nóng trong thời gian qua, khoảng 1 tháng trở lại đây giao dịch và giá đất cũng giảm mạnh. Đang có hiện tượng nhiều người ra bán đất.
 

Anh Nguyễn Huy Nam - nhân viên môi giới tại xã Lý Nhơn, huyện Cần Giờ cho biết: “Trước đây, khi có thông tin xây dựng cầu Bình Khánh, lượng khách đến đây săn lùng mua đất rất nhiều, thời điểm đó, một ngày đất có thể tăng giá đến một vài lần. Nhưng gần đây, giá đất đã chững lại nhiều, mặc dù vẫn còn khách đến xem, nhưng lượng giao dịch thành công rất ít, chủ yếu là đến thăm dò”.

Cũng theo anh Nam, một trong những nguyên nhân khiến đất nền Cần Giờ chững lại là do có thông tin cầu Bình Khánh không làm nữa, mà chỉ làm đường nhánh từ đường cao tốc Bến Lức - Long Thành xuống Cần Giờ. Trước đó, thông tin xây dựng cầu Bình Khánh là một trong những nguyên nhân chính đây giá đất huyện Cần Giờ tăng mạnh trong một thời gian ngắn.

Tại khu Đông TP. HCM, điển hình là quận 9, quận 2, những khu vực xa trung tâm, sức hút của người mua đã giảm nhiệt. Tại các trục đường tâm điểm của cơn sốt trong thời gian qua ở quận 9 như: Đường Nguyễn Xiển, đường Bưng Ông Thoàng, phường Long Phước… giá đất đang chững lại, bắt đầu xuất hiện nhiều người rao bán đất nền, nhưng lượng giao dịch thành công không nhiều. Cụ thể, ở khu Đông TP. HCM như khu vực đường Nguyễn Xiển giá đang dừng ở mức 23 - 30 triệu/m². Khu Long Thạnh Mỹ, tuyến đường Lã Xuân Oai có giá từ 31 - 35 triệu/m².

Hoặc khu Phước Long B, tuyến Đỗ Xuân Hợp giá ổn định ở mức 55 - 61 triệu/m², khu Long Trường, tuyến Nguyễn Duy Trinh giao dịch ở mức 33 - 37 triệu/m². Mức giá này không có xu hướng giảm mạnhnhưng cũng không còn tình trạng chênh cao sau mỗi giao dịch. Tương tự, tại khu Tây và Tây Bắc TP. HCM, đất nền phân lô quận 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm. Một công ty chuyên phân phối đất nền khu cho hay, hiện nay, lượng giao dịch thành công trên địa bàn này đã giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm 2018.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân khiến cơn sốt đất nền hạ nhiệt do nhiều nhà đầu tư đã kiếm đủ lời khi cơn sốt bị đẩy lên cao và đang tìm cách rút khỏi thị trường, hoạt động sang nhượng vì thế cũng giảm nhiệt. Ngoài ra, hiện rổ hàng đặc thù này trên thị trường trở nên khan hiếm nguồn cung mới, nhà đầu tư có rất ít sự lựa chọn để xuống tiền. Trong khi đó, giá đất nền bán thứ cấp trên thị trường lại ở ngưỡng quá cao, tăng bình quân 30 - 50% so với cuối năm ngoái và tăng 100 - 200% trong 12 - 18 tháng qua.

Điều này khiến giới đầu tư mới gia nhập thị trường có sự cân nhắc khi mua vào, nhà đầu tư cũ đang ôm hàng lại khó bán ra. Bên cạnh đó, từ cuối tháng 4 đến đầu tháng 5/2018, nhiều ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay với bất động sản khiến dòng tiền chảy vào đất nền bị chững lại. Do đó, những người mua để xây nhà phục vụ nhu cầu ở thật đang gặp phải băn khoăn không đủ khả năng chi trả, vay ngân hàng lại lo bẫy lãi suất thả nổi và quan ngại giá đất đang cao đến mức khó chấp nhận vì thật ảo lẫn lộn.

Đất nền giá trị thực lên ngôi

Trong lúc tình trạng lướt sóng, đầu cơ chững lại, thanh khoản giảm, ở một số vùng có kết nối hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư và những người có nhu cầu ở thực, giá vẫn không ngừng tăng cao. Đơn cử như tại quận 2, điển hình là đất khu vực quanh cầu qua đảo Kim Cương, cầu kết nối đường Mai Chí Thọ và khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, kể từ khi cây cầu này chính thức thông xe, giá đất nền khu vực này đã tăng từ 5% - 10% chỉ sau gần 2 tuần. Còn tại quận 9, tâm điểm là đất quanh dự án Bến xe miền Đông mới và Bệnh viện Ung bướu 2, thời gian qua, đất ở đây đã tăng phi mã. Tại đường Hoàng Hữu Nam, tuyến đường mặt tiền của Bến xe miền Đông mới, nếu cuối năm 2017 giá đất mặt tiền đường chỉ dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 80 - 100 triệu đồng/m²…

Tại quận Thủ Đức, giá nhà đất khu vực trung tâm tăng trung bình 20 - 25% so với năm 2017, riêng trục đường Tô Ngọc Vân có nơi tăng đến 30%. Cụ thể, giá bán đất nền ở khu vực trung tâm quận Thủ Đức trong tháng 5 dao động trung bình trong khoảng 25 - 55 triệu đồng mỗi m², tăng 19 - 38% so với năm 2017. Một số phường ở trung tâm quận như Linh Đông, Linh Tây, Hiệp Bình Chánh có mức giá bán trung bình dao động khoảng 40 - 55 triệu đồng mỗi m², tăng trung bình khoảng 20% - 25% so với năm 2017. Riêng trục đường Phạm Văn Đồng có giá 75 - 95 triệu đồng mỗi m², tăng 25 - 36% so với đầu năm 2017. Trục đường Tô Ngọc Vân có giá bán 80 - 120 triệu đồng/m². Giá đất trong hẻm thuộc tuyến đường này là 40 - 60 triệu đồng/m². Mức giá khu vực này vào tháng 10 năm ngoái là 27 - 40 triệu đồng/m².

Lý giải về vấn đề này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, câu chuyện đất nền, đặc biệt là đất có yếu tố thương mại luôn có sức hấp dẫn và không ngừng tăng giá là điều dễ hiểu. Tính từ năm 2015 đến nay, giá đất có nhu cầu sử dụng cao tại một số khu vực ở TP. HCM không ngừng gia tăng, cá biệt, có nơi tăng đến 300 - 400%. Mặc dù, giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh vẫn rất khó giảm.

Bởi lẽ câu chuyện tăng giá này không phải là tăng ảo, mà tăng do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng làm thay đổi giá trị bất động sản. “Với thị trường đất nền, đặc biệt là đất nền tại TP. HCM được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng sẽ không ngừng tăng giá trong dài hạn, do đây là thành phố đông dân và có sức bật về kinh tế tốt nhất cả nước, nhu cầu không ngừng tăng cao, trong khi đất đai không thể giãn nở” - chuyên gia Bất động sản độc lập Phan Công Chánh cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định, giao dịch đất nền tại TP. HCM chững lại do phần lớn sản phẩm chào bán trên thị trường hiện nay là sản phẩm thứ cấp, được mua đi bán lại nhiều vòng, nên đẩy mức giá lên quá cao, điều này khiến giới đầu tư mới gia nhập thị trường có sự cân nhắc khi mua vào, nhà đầu tư cũ dang ôm hàng lại khó bán ra. Hiện tại, đất nền hiện tại vẫn trong cơn "sóng ngầm" và chỉ tăng giá ở một số nơi ăn theo sự phát triển hạ tầng. Theo đó, thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục diễn biến theo chiều hướng tăng giá nhưng tăng giá cục bộ, không lan rộng tất cả các khu vực.

“Thời gian tới, nhiều chính sách kiểm soát hiện tượng phân lô tràn lan, xử lý những đối tượng tiếp tay cho cơn sốt đất vừa qua hay chính sách hạn chế tín dụng bất động sản sẽ khiến thị trường giảm nhiệt rõ nét. Từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không còn cảnh mua bán ồ ạt, đầu tư bất chấp hoặc giá tăng chóng mặt. Với những chính sách "mạnh tay" của Nhà nước, thị trường đất nền khu ven chủ yếu hướng vào nhu cầu ở thực" - ông Lê Hoàng Châu khẳng định.