Giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững

Việc đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh lại một lần nữa được các nhà quản lý, các chuyên gia đầu ngành thảo luận tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển”, vừa được Đài truyền hình Hà Nội tổ chức sáng 16/11/2024.

Sốt đất dẫn nhiều hệ lụy

Hơn một năm trước, khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức đã 3 lần được thông báo đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 60 triệu đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công. Tình trạng đấu giá đất ảm đạm này cũng diễn ra ở nhiều huyện vùng ven vào thời điểm đó. Tuy nhiên, cũng là khu đất cách trung tâm thành phố hơn 1 giờ chạy xe đã được đấu lên tới hơn 100 triệu đồng, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng mỗi m2. Cơn sốt đất nền tại các huyện vùng ven diễn ra suốt hai tháng qua đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà đất ở Hà Nội lên một mức cao chưa từng có.

Sốt đất không chỉ gây hệ lụy cho xã hội mà nó còn ảnh hưởng lớn đến việc phát triển kinh tế xã hội tại các địa phương. Nhất là khi mặt bằng giá đất được đẩy lên cao, khi thực hiện các dự án, giá đền bù thu hồi đất sẽ cao ngất ngưởng, gây ảnh hưởng đến việc triển khai những công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Từ đây cũng làm nảy sinh nhiều bất ổn về tình hình an ninh trật tự khi xảy ra khiếu kiện về đền bù đất đai, mà như quý vị đã biết khiếu kiện đất đai lâu nay vẫn chiếm tới 70-80% trong các loại khiếu kiện…

Phát biểu tại Diễn đàn, Tổng giám đốc Đài truyền hình Hà Nội, ông Nguyễn Kim Khiêm đánh giá, tình trạng lãng phí đất đai có thể nhìn thấy đã tước đoạt cơ hội có nhà của nhiều người dân khi quỹ đất cho phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội ngày càng bị thu hẹp. Lãng phí làm lỡ cơ hội phát triển của địa phương và của đất nước. Bởi vậy, không phải ngẫu nhiên mà Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu phải đưa chống lãng phí ngang hàng với chống tham nhũng. Sau chỉ đạo này của Tổng Bí thư, cả hệ thống chính trị, quản lý nhà nước các cấp đang vào cuộc. Tiếp sau chỉ đạo của Thủ tướng đầu tuần này về việc rà soát các công trình, các dự án, trong đó có các dự án bất động sản gây lãng phí. Ngày hôm qua TP. Hà Nội cũng bắt đầu vào cuộc khi ra văn bản yêu cầu các quận huyện rà soát các công trình, dự án tồn đọng, dừng thi công kéo dài, trong đó có các dự án khu đô thị, khu nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà tái định cư chậm đầu tư xây dựng và đề xuất phương án xử lý trước ngày 30/11. Đây chắc chắn là lời tuyên chiến mạnh mẽ với lãng phí, tiếp sau công cuộc phòng, chống tham nhũng.

Đánh thuế để kiểm soát lại giá nhà, đất

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển”, các Nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp đã đưa ra nhiều đánh giá, kiến nghị để ổn định lại thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường đang có nhiều chuyển biến tích cực. Mặc dù tốc độ còn chậm nhưng điều này đã phản ánh những chính sách đúng đắn, giải pháp kịp thời của Chính phủ và các ngành chức năng. Trong thời gian tới, với những kỳ vọng vào việc hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật thị trường sẽ có bước tiến mới như: Quốc hội đã Trình Chính phủ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất - nếu được thông qua - các dự án sẽ được khơi thông, doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ khó khăn về hướng tiếp cận đất đai.

Tuy nhiên, một thực trạng mà thị trường đang gặp phải là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lí, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Để tháo gỡ vướng mắc, Chính phủ đã thành lập 2 tổ Công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Đặc biệt tại TP.HCM, đã giải quyết dứt điểm 8 dự án, đang xem xét 22 dự án. Để thị trường phát triển lành mạnh, Nhà nước điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật. Công cụ thiết thực nhất là về thuế. Có thuế giá trị gia tăng 3% áp dụng chỉ với các dự án nhà ở xã hội bán và cho thuê. Có chính sách quan tâm đến 200.000 chủ nhà trọ ở TP. HCM khi họ đã tạo ra hàng trăm ngàn chỗ ở cho công nhân nhưng hiện đang bị chịu thuế giống nhà nghỉ, khách sạn. Từ đó, giảm thuế cho những chủ nhà trọ này. Đề xuất thuế bất động sản là cần thiết, sao cho hợp lý, sẽ điều tiết thị trường khi bị đầu cơ sốt nóng hoặc khi khó khăn, đóng băng. Để thị trường an toàn, ổn định và bền vững phải thống nhất các luật và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường.

Vấn đề kiểm soát thị trường bất động sản bằng đánh thuế được các chuyên gia kinh tế đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, cách thức làm như thế nào vẫn cần phải nghiên cứu, đánh giá kỹ. Bởi, bất động sản là một loại tài sản hàng hóa đặc biệt. Không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Thuế chỉ là một công cụ hạn chế đầu cơ bất động sản. Với tài sản muốn áp dụng công cụ thuế, cũng chỉ góp phần hạn chế đầu cơ. Điều quan trọng là phải xác định giá đất, thì mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế.

Theo PGS. TS Ngô Trí Long - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, Bộ Tài chính, chúng ta cần phân biệt Đầu tư và Đầu cơ khác nhau. Đầu cơ là mua sản phẩm để hưởng chênh lệch giá trong thời gian ngắn. Vậy thị trường không lành mạnh, không hẳn do đầu cơ. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ. Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Để hạn chế và điều tiết cần phải dùng thuế tài sản. Có nên đánh thuế ngôi nhà thứ hai hay không? Xu thế thế giới là có! Tuy nhiên, đánh thuế bất động sản không đồng nghĩa với đánh thuế ngôi nhà thứ hai. Do vậy, không nên đánh thuế tài sản.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, thuế liên quan đến đất và nhà là phải có. Thuế điều tiết giá trị tăng lên của nhà và đất là phải có càng sớm càng tốt. Tuy nhiên cần xem xét kỹ tính thời điểm bởi hiện nay, doanh nghiệp và thị trường đang gặp khó khăn, nếu như đánh thuế sẽ gặp khó khăn hơn.

Các chuyên gia kinh tế kỳ vọng, thị trường bất động sản trong năm 2024 có nhiều cơ hội - thuận lợi như: vấn đề nhà ở được Đảng, Nhà nước và nhân dân quan tâm; Kinh tế vi mô ổn định, lạm phát được kiểm soát; Các Luật Nhà ở 2023, Luật KDBĐS 2023 và Luật Đất Đai 2024 được thông qua có hiệu lực góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.