Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét

Theo nhận định của giới chuyên gia, trong giai đoạn 2025-2030, thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn, khi cần phải đồng bộ hóa chính sách; huy động các nguồn lực phát triển; cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất; đặc biệt là cần phát triển các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác…

Phó Giáo sư - Tiến sỹ Trần Kim Chung (Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho biết thị trường bất động sản năm 2022-2023 đã suy giảm mạnh do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê cho lao động khu công nghiệp giảm.

Bước sang năm 2024, thị trường lại ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một “cú đội giá.” Nếu các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022-2023 dao động quanh mức 35-40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024 giá tăng mạnh (ở mức 65-70 triệu đồng/m2), nhất là Hà Nội.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận sự “sốt, nóng” về giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như: Tại huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng 81%; huyện Đông Anh tăng 53%; huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm 2023.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, với mức tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Đặc biệt, có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Theo các chuyên gia bất động sản, khi giá chung cư liên tục tăng cao, sẽ có một bộ phận người mua có tâm lý FOMO, mua nhanh sợ giá tiếp tục leo thang. Tuy nhiên, giá tăng quá nhanh, tăng gấp đôi, gấp ba trong thời gian ngắn nên cũng sẽ có nhiều người mua cho rằng thị trường đang “ngáo giá”, đợi giá giảm mới xuống tiền.

Một yếu tố khác khiến chủ nhà khó bán là do căn hộ đã bị “thổi giá”, giá bán cao hơn nhiều giá trị thực. Nhiều chủ nhà thường lấy giá do môi giới đăng trên mạng để làm giá tham chiếu cho căn hộ của mình.

Theo Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kể từ khi Quốc hội thông qua 3 luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động.

Theo đó, nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay nhìn chung đều có sự chuyển biến tích cực. Tuy vậy, ông Đính cũng lưu ý các sản phẩm chung cư với giá vừa phải đã hoàn thiện trên thị trường hiện nay là thuộc dạng hàng hiếm, rất khó tìm.

"Mặc dù trong 9 tháng qua đã có vài chục nghìn căn hộ mới đưa ra thị trường, nhưng đây là con số rất bé, chỉ bằng 10% so với thời kỳ phát triển trong giai đoạn 2018-2019," ông Đính nhấn mạnh.

Với tình hình trên, TS Trần Kim Chung dự báo trong giai đoạn tới, từ năm 2025-2030, thị trường bất động sản có khả năng sẽ diễn ra theo 1 trong 3 kịch bản.

Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Theo ông Chung, đây cũng là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường sẽ phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Với kịch bản tích cực, thị trường sẽ “bùng nổ.” Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Trước xu thế trên, ông Chung cho rằng thời gian tới cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống; cũng như sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...

Thứ hai là vấn đề huy động các nguồn lực phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Vấn đề tiếp theo là Việt Nam cần phải sớm cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. “Trong đó, việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng,” ông Chung lưu ý.

Ngoài ra, ông Chung cũng nhấn mạnh thị trường bất động sản cho đến nay vẫn chưa có sự “ra đời” và tham gia của các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Vì vậy, với giai đoạn mới hiện nay, thách thức “ra đời” các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết.

“Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới, cơ chế chính sách cũng đã cơ bản hoàn thiện, điều cần làm lúc này là cần có các công cụ tài chính mới để tiến đến một kỷ nguyên mới,” ông Chung nhấn mạnh.