Thị trường bất động sản năm 2023: Cần nhiều giải pháp để sớm phục hồi

Quá nhiều khó khăn, thách thức

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS tại phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng hiện đang chịu nhiều yếu tố tiêu cực như dòng tiền bị siết chặt, lãi suất có xu hướng tăng cao; nguồn vốn suy yếu khiến giá bán liên tục giảm, thanh khoản cũng "tụt dốc". Trong khi đó, câu chuyện vướng mắc về pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, nguồn cung khó cải thiện, doanh nghiệp "đói" vốn. Với kịch bản thiếu gam màu tươi sáng, giá BĐS sẽ còn tiếp tục hạ. Dự báo, năm 2023 giá BĐS có thể còn giảm sâu.

“Hiện nay, ngoài việc khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, cũng rất cần có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn như: quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động..., khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh BĐS, giúp dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu ở thực. Nhất là tạo điều kiện hoãn nợ, hỗ trợ vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội”.
Ông Nguyễn Văn Đính -
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS)

Với quá nhiều khó khăn và thách thức, các nhà đầu tư (NĐT) và doanh nghiệp BĐS bị đẩy vào thế khó, cộng với thanh khoản gần như "đóng băng", nhiều doanh nghiệp BĐS và NĐT buộc phải cắt lỗ. Trên thị trường BĐS đã xuất hiện một số doanh nghiệp địa ốc tung ra chiết khấu bán hàng từ 40 - 50% giá bán sản phẩm. Ngay cả với những NĐT BĐS dài hạn, để gồng lãi ngân hàng, họ cũng phải mạnh tay cắt lỗ hàng "ngộp". Tình trạng giảm giá 10 - 20% đã xuất hiện ở nhiều khu vực.

Báo cáo quý III/2022 của DKRA Việt Nam về thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu, sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022. Tương tự, số liệu của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III/2022 đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý II/2022; đồng thời, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh, cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, khó có một kịch bản giá BĐS sẽ nhanh chóng lấy lại ngưỡng cao như ở thời điểm “sốt nóng” trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều biến động. Chính tâm lý dè dặt, cẩn trọng của người mua cũng tác động ngược lại với NĐT. Bước sang năm 2023, sự "thấm" khó khăn của thị trường mới càng lộ rõ sức trường của những NĐT. Nếu NĐT cầm cự tốt, họ vẫn vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhưng nếu mức tài chính eo hẹp, họ buộc phải cắt lỗ.

Cần đa dạng hóa nguồn vốn

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, hiện nay, nguồn vốn của các doanh nghiệp BĐS chủ yếu phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Bởi vậy, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung trên thị trường BĐS bị khan hiếm là không thể tránh khỏi. Do đó, cần có những chính sách đặc thù hỗ trợ để thị trường BĐS chuyển biến tích cực hơn.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư có thể xem xét thêm nguồn vốn từ FDI hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính. BĐS có tính chu kỳ, khi hết chu kỳ đi xuống sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên. Nếu qua được chu kỳ như thế thì sau đó là hái quả ngọt. Vì bản chất của BĐS mặc dù có giảm nhưng rồi lại lên. Không chỉ Việt Nam mà BĐS thế giới cũng như thế. Để thị trường hồi phục phải cần một quãng thời gian đủ lớn

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp BĐS cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; và cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm; chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS cũng cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết. Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể và đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các doanh nghiệp, NĐT trong giai đoạn thị trường BĐS khát vốn dự báo sẽ tiếp tục tăng cuối năm 2022. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.