Lời giải cho nhà ở vừa túi tiền

Khan hiếm nguồn cung

Theo các chuyên gia, là địa phương có mật độ dân số cao nhất cả nước với 4.292 người/km², TP.HCM có nhu cầu nhà ở rất lớn. Tốc độ tăng dân số cơ học lớn trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế nên giá nhà liên tục leo thang trong những năm qua. Đặc biệt, nhà ở giá vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng rất khan hiếm, trong đó, phân khúc nhà ở dưới 1,5 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Điều này khiến việc sở hữu một căn nhà cho riêng mình đối với những người trẻ hay những gia đình có thu nhập trung bình càng trở nên xa vời.

Theo số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua giảm liên tục 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà cao, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch trong cả năm vừa qua. Cụ thể, nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch trên thị trường nhìn chung vẫn yếu, chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 45% theo năm, sau khi nhiều dự án đắt tiền tạm đóng bớt giỏ hàng. Dự báo, trong năm 2024, TP.HCM cũng sẽ tiếp tục khan hiếm các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills Việt Nam nhận định, trong giai đoạn từ 2024 - 2026, lượng căn hộ chung cư có giá 2 - 5 tỷ đồng trên thị trường ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc từ 5 - 10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TP.HCM có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn.

Đi tìm lời giải

Để giải bài toán nhà ở cho người dân TP.HCM, nhiều chuyên gia cho rằng, trước tiên cần tìm lời giải về pháp lý, bởi đây chính là nguyên nhân đang “ngáng chân” các dự án. Tiếp đó, là nguồn vốn, bởi, hầu hết các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại không dễ tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, yếu tố rủi ro cao. Mặt khác, quỹ đất bố trí cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội còn "manh mún", khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà...

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, hiện tại, nhiều dự án nhà ở đang bị ách tắc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn đối với các dự án nhà này. Do thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn.

“Để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, chính quyền cần có các động thái hỗ trợ thiết thực như cần nhanh chóng cởi trói về cơ chế, chính sách, nhất là về đất đai. Còn các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp cho dù lợi nhuận thấp nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro” - ông Châu phân tích.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường. Nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.

"Để có thể thực hiện được điều này, cần có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ các chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc phát triển, vận hành dự án hạ tầng xã hội; và cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề, thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô thị là tất yếu" - ông Đính nhận định.