Hà Nội: Giá nhà cao, nhà đầu tư không "xuống tiền"

Tình trạng "cắt lỗ" ảo

Hiện nay, tại nhiều trang web chuyên bán BĐS xuất hiện các tin chào bán các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự với giá giảm 20 - 30% so với năm 2021. Tuy nhiên, thực tế trên thị trường BĐS, việc “cắt lỗ” không phải là thực mà bản chất chỉ là "cắt lãi". Tức là, nhà đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận hơn kỳ vọng đã đặt ra.

Đơn cử, huyện Hoài Đức, nơi có nhiều dự án tăng trưởng mạnh giai đoạn 2019 - 2021. Giá bán đất nền dự án tăng 30 - 50%. Như, dự án khu đô thị (KĐT) Lideco, tăng 35 triệu đồng/m2 lên mức 55 - 60 triệu đồng/m2; dự án Kim Chung Di Trạch tăng 38 - 40 triệu đồng/m2 lên mức 65 - 70 triệu đồng/m2; dự án Vườn Cam tăng mức 28 - 30 triệu đồng/m2 lên mức 60 - 70 triệu đồng/m2. Dự án An Lạc tăng mức 50 - 60 triệu đồng/m2 lên mức 100 - 120 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm hiện tại, do sự phát triển mạnh hạ tầng giao thông, trong đó, vành đai 3 đang được khớp nối và vành đai 4 đang triển khai nên giá đất tại các dự án này vẫn đang giao dịch xung quanh mức 60 - 120 triệu đồng/m2. Như vậy, việc giảm giá sâu là không có.

Tương tự, huyện Đông Anh vốn dĩ đang có nhiều đại dự án được triển khai. Thêm vào đó, tốc độ triển khai các tuyến đường lớn được đẩy mạnh để huyện đủ tiêu chí lên quận vào năm tới theo kế hoạch đã đẩy giá đất nền tăng mạnh. Nhiều dự án vẫn đang được chào giá cao từ 60 -100 triệu đồng/m2. Đất đấu giá tại nhiều xã Nam Hồng, Đại Mạch phổ biến mức 35 - 50 triệu đồng/m2 giá khởi điểm; khu vực trung tâm huyện 70 - 90 triệu đồng/m2 giá khởi điểm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, trên thị trường có hiện tượng nhiều trang BĐS đăng thông tin bán "cắt lỗ". Đây chỉ là "chiêu" quảng cáo để thu hút, tiếp cận khách hàng. Thực sự, đối với khu vực hạ tầng phát triển, chủ đầu tư làm ăn bài bản, dự án chuẩn chỉnh về mặt pháp lý thì không có hiện tượng cắt lỗ. Có chăng chỉ là người bán mong muốn lợi nhuận nhiều hơn thì giờ chấp nhận giảm lợi nhuận đi để thu được dòng tiền về. Mức độ giảm giá chưa thực sự đánh vào giá gốc mà họ đã mua trước đó.

Nhận định về vấn đề này, ông Mai Văn Đức - Giám đốc sàn giao dịch BĐS HPLand (Hoài Đức) cho hay, đa số thông tin rao bán “cắt lỗ”, giảm sâu là những chiêu trò của môi giới. Khách hàng chỉ cần đối chiếu thực tế có thể thấy ngay giá bán “cắt lỗ” vẫn ngang bằng với giá bán trên thị trường, thậm chí cao hơn, chứ rất hiếm khi khách mua được căn giảm giá sâu.

"Nguồn cung thị trường BĐS hạn chế nên giá nhà ở khó có thể giảm, trừ khi có chính sách, nhưng điều này là khó khi thị trường hiện nay giá bán sẽ do cung - cầu quyết định. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công... càng góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, giá nhà tại khu vực trung tâm hay những quận, huyện đang phát triển mạnh hạ tầng sẽ khó giảm" - ông Đức nhấn mạnh.

Thị trường BĐS thiếu dự án pháp lý "sạch"

Qua mỗi chu kỳ đóng băng của thị trường BĐS, các nhà đầu tư sẽ nhận thấy rõ, những dự án chủ đầu tư uy tín, pháp lý sạch, dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giá thường vẫn ổn định, thậm chí là tăng trưởng đều. Còn những dự án bán "lúa non" do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính thì rơi vào tình trạng "đóng băng", không có người mua. Thị trường Hà Nội đang rất thiếu những dự án pháp lý "sạch sẽ".

Theo một nghiên cứu của đơn vị phân phối BĐS, Hà Nội hiện chỉ có khoảng 48.000 sản phẩm nhà ở có pháp lý "sạch", trong đó 90% là căn hộ chung cư. TP Hồ Chí Minh có gần 68.000 sản phẩm đủ pháp lý, trong đó đến 97% là các sản phẩm cao tầng. Thời gian vừa qua, phân khúc chung cư vẫn tăng giá đều đặn với mức 10 - 15%, không có hiện tượng "cắt lỗ" căn hộ. Điều này minh chứng rằng, những dự án tốt có khả năng giữ giá và tăng giá rất cao.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, các dự án trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán. Các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung.

Đồng thời, khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, dự kiến kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng "đắt đỏ" hơn.

"Thời gian tới, số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm, vì vậy, những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn này được coi là cơ hội dành cho khách hàng quan tâm đến sự an toàn, tìm kiếm giá tốt khi đầu tư BĐS" - ông Thanh nói.

Một thị trường BĐS không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cơ quan quản lý cần sớm đưa ra giải pháp đồng bộ để tăng quỹ đất sạch, tạo ra những dự án pháp lý sạch để thị trường phát triển ổn định, bền vững.