Nan giải bài toán khung giá đất

   

   

   

   Khung giá đất ở nước ta hiện luôn không theo kịp biến động của thị trường (kể từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay mới chỉ điều chỉnh khung giá đất một lần vào năm 2007), trong khi từ năm 2007 đến nay, đồng tiền đã trượt giá nhiều lần. Bên cạnh đó, chênh lệch giữa mức tối đa và tối thiểu ở nhiều loại đất rất lớn như từ 1,5 triệu đồng - 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt.

   

  Không những vậy, nhiều năm nay đã xuất hiện sự chênh lệch giữa giá tối đa của khung giá đất so với giá thị trường, đặc biệt ở các khu vực đô thị thì mức chênh lệch đó càng lớn. Cụ thể như khung giá của thành phố Hà Nội, giá đất đô thị cao nhất là 81 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng gấp nhiều lần, cá biệt tại một số tuyến đường lên đến hơn 800 triệu đồng/m2.

   

  Mặt khác, khung giá đất của Chính phủ không theo kịp so với giá thị trường nên mới dẫn tới tình trạng giảm thu ngân sách Nhà nước từ đất đai. Người dân sẵn sàng ghi giá bán đất trên hợp đồng chuyển nhượng bao giờ cũng rất thấp, thấp hơn giá thực bán và thậm chí thấp hơn so với cả bảng giá quy định của UBND các tỉnh.

   

   

  Theo ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, hiện Tổng cục đã và đang điều tra về giá đất tại một số địa phương tại các vùng kinh tế. Đồng thời, rà soát bảng giá của các địa phương, tổng hợp các đề xuất về khung giá đất làm căn cứ xây dựng Nghị định về Khung giá đất. Tới nay, Tổng cục đã xây dựng 3 phương án.

   

  Góp ý vào việc xây dựng Dự thảo Nghị định Khung giá đất, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, các thức xây dựng giá đất tối đa và tối thiểu cần tuân thủ “giá phổ biến” trên thị trường để làm căn cứ cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá cụ thể phục vụ mục đích xử lý quan hệ tài chính. Còn khi xử lý mục đích quan hệ tài chính cụ thể thì xử lý bằng chính sách tài chính như: Chính sách cho thuê đất thì nên thu bao nhiêu trên giá; giao đất thu tiền có thu tiền sử dụng đất thì nên thu bao nhiêu để khuyển khích đầu tư.

   

  Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý, cần cân nhắc về mức giá tối thiểu của khung giá vì nếu lấy giá phổ biến làm mức tối thiểu của khung giá trong khi nhiều địa phương có giá đất thấp hơn giá tối thiểu thì sẽ xảy ra nhiều hậu quả. Cụ thể là, mặt bằng giá nơi đó tăng lên dẫn tới chính sách xử lý tài chính bị sai lệch. Người có quyền sử dụng đất sẽ thắc mắc, không đồng tình vì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao; khi Nhà nước thu hồi đất cũng phải chi không đúng.

   

  Còn về khoảng các giữa mức tối đa và tối thiểu, ông Tuấn cho rằng, cần được xem xét cho phù hợp trên cơ sở so sánh giữa các quy định hiện hành, thực tế điều tra thị trường và dự kiến quy định. Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang, phải xây dựng Nghị định quy định về khung giá đất tiến tới sát giá thị trường, trên cơ sở đó thì bảng giá đất và định giá đất cụ thể mới sát thực tế. Đồng thời khoảng cách giữa mức tối thiểu và tối đa phải gần nhau, không để lớn như hiện nay để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Còn vấn đề mà các địa phương lo ngại giá cao khó thu hút đầu tư thì có thể giải quyết bằng chính sách.