Giải tỏa nguồn cung thị trường bất động sản

Ách tắc nguồn cung

Thời gian qua, những bất cập trong chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai đang được cho là nút thắt lớn nhất tác động xấu đến thị trường. Đây cũng là vấn đề được các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị nhiều nhất trong thời gian qua.

Trao đổi với PV Báo Tài nguyên và Môi trường, ông Nguyễn Mạnh Khởi,  Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, qua báo cáo đánh giá của các địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, hiện có 8 nhóm vấn đề vướng mắc liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, Luật Đầu tư đang được các địa phương và doanh nghiệp kiến nghị nhiều nhất.

Đó là, các vấn đề thủ tục đất đai, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thanh toán quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư theo hình thức BT...

Đơn cử, Chính phủ hiện đang quản lý đất đai bằng khung giá đất nhưng khung giá đất tại các tỉnh lại khác nhau và không sát giá thị trường, gây thất thu ngân sách lớn.

Hay như, việc xác định chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đang có sự chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với giá đất phi nông nghiệp của các dự án đô thị mới sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, giá tính tiền sử dụng đất thấp hơn giá đất thị trường quá nhiều do không thực hiện việc đấu giá. Chính vì vậy, dẫn đến tình trạng người dân mất đất khiếu kiện…

Doanh nghiệp mong muốn Luật Đất đai sớm được sửa đổi để giải tỏa ách tắc nguồn cung cho thị trường

 “Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của quản lý Nhà nước, thông qua vai trò điều tiết đất đai. Một sản phẩm bất động sản khi được đưa ra thị trường phải được cơ quan thẩm quyền cho phép thông qua phê duyệt quy hoạch, việc xét duyệt các dự án đầu tư, giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và đảm bảo các cơ sở pháp lý khác của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, muốn thị trường vận động và phát triển thì vai trò của chính sách rất quan trọng. Căn cứ vào kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và báo cáo Chính phủ trong thời gian tới”, ông Khởi cho biết.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận đất đai hiện nay rất khó khăn khiến số lượng dự án bất động sản được cấp mới giảm 80%.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thời gian qua, vướng mắc về thủ tục pháp lý tại các địa phương dẫn đến việc phê duyệt dự án bất động sản mới tại các địa phương giảm mạnh. Năm 2019, TP. Hà Nội là 61 dự án, TP. Hồ Chí Minh là 47 dự án đủ điều kiện bán nhà, giảm khoảng 80 % so với các năm trước đó. Vì vậy, giá đất nền tại một số địa phương đã tăng cao, thậm chí xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý nhưng vẫn giao dịch, mua bán.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đều có chung một mong muốn, chính quyền các tỉnh, địa phương có bước chuyển lớn trong việc hỗ trợ nhà đầu tư thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đô thị mới. Điều này sẽ giúp tạo ra các sản phẩm nhà ở tốt cho thị trường.

“Các dự án bất động sản hiện nay vướng mắc hàng đầu là về pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp đứng ngồi không yên. Hệ quả là rất nhiều dự án bất động sản bị “đóng băng”, không thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra gây thiệt hại cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng, mất cơ hội kinh doanh, thậm chí, doanh nghiệp còn đối mặt nguy cơ phá sản... Do đó, số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, giá nhà đất tăng lên, người mua nhà càng ít có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp”, ông Thanh nói.

Cần có hướng dẫn mới trong khi chờ sửa Luật Đất đai

Trong kiến nghị gửi Chính phủ mới đây, Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) đánh giá , lĩnh vực bất động sản đang gặp phải một điểm nghẽn “cốt tử” đó là “thể chế pháp luật - hành chính”.

Để tháo được điểm nghẽn này, HoRea đề nghị Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số điều trong Luật Đất đai 2013 sau Đại hội XIII của Đảng.

Trong thời gian chờ đợi sửa Luật Đất đai 2013 cần phải có thời gian chuyển tiếp, tức là phải có một văn bản hướng dẫn thực hiện dưới luật để hướng dẫn các doanh nghiệp thực thi, tránh gây tình trạng ách tắc nguồn cung dự án nhà ở như hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, những lực cản trong vấn đề pháp lý vẫn sẽ đeo bám thị trường đồng thời cũng là nguy cơ đe dọa nguồn cung.

Thực tế, nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, được giao đất. Chủ đầu tư đã lên phương án thiết kế, xây dựng nhưng bây giờ xem xét lại chủ đầu tư phải đấu giá đất, có 1 dự án ở TP. Đà Nẵng đã được giao cách đây 10 năm, nhưng hiện tại  chính quyền xem xét lại cho biết định giá không đúng, không thể mang giá hiện tại để áp cho dự án cũ. Hệ luỵ của nó rất nhiều doanh nghiệp “bỏ của chạy lấy người” để đất đai hoang hóa.

“Thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng. Nguồn cung hạn chế làm tăng giá bất động sản. Khi đó, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn. Bên cạnh đó, sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý Nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới ”, ông Đính lo ngại.

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2020, nguồn cung bất động sản đã giảm mạnh. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua.

Tổng sản phẩm chào bán trên cả nước đạt 53.236 căn, giao dịch 7.641 căn, lượng cung mới chào bán 18.695 sản phẩm (8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng). Giao dịch đạt 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019).