Chiêu trò đằng sau các vụ bỏ cọc đất đấu giá

Phiên đấu giá đất biến thành “sàn diễn”

Đầu tháng 10/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã tổ chức thành công thương vụ đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Phiên đấu giá đã tạo kỷ lục cho thị trường bất động sản (BĐS) khi mức giá trúng cao nhất chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, đến hạn chót sau 90 ngày, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã xác nhận, có 4 người trúng đấu giá đã bỏ cọc, chấp nhận mất 800 triệu đồng tiền cọc.

Tại huyện Mê Linh, theo một cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, thời gian qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã hủy bỏ kết quả và tổ chức đấu giá lại 10 lô đất tại thôn Ngự Tiền (xã Thanh Lâm); 5 lô dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng)... Đây đều là những trường hợp, người tham gia đấu bỏ giá cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm nhưng đến hạn nộp tiền thì bỏ cọc. Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Nguồn cung đất nền dự án khan hiếm khiến đất đấu giá tăng vọt

Theo đánh giá của các chuyên gia trên thị trường BĐS, đằng sau thương vụ bỏ cọc đều là những mục đích riêng. Đối với những phiên đấu có mặt bằng giá thấp, mức đóng tiền cọc thấp dưới 100 triệu đồng/hồ sơ, thu hút nhiều nhà đầu cơ nhỏ lẻ với mong muốn sau khi trúng thì “lướt sóng” kiếm lời. Khi không bán lướt được hàng, họ chấp nhận bỏ cọc.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, nguyên nhân chính khiến đất đấu giá tăng chóng mặt là do có bàn tay của giới đầu cơ chuyên nghiệp, thậm chí cả các doanh nghiệp BĐS. Đây là giới rất thạo tin, nắm chắc thông tin về quy hoạch, tiến độ xây dựng các dự án đấu giá. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua; sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Còn đối với doanh nghiệp, họ có sẵn dự án quanh khu đấu giá, khi chính quyền tổ chức đấu, họ sẽ cử một số “quân xanh” vào trả giá cao để trúng nhằm mục đích đẩy giá đất dự án của mình lên. Điều này lý giải cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng giá càng cao. Điều này đã tác động rất lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Cẩn trọng “tiền mất tật mang”

Trên thực tế, đất nền đấu giá luôn là hàng hiếm và là "gà đẻ trứng vàng" của giới đầu tư BĐS. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, thời gian qua, các trường hợp đấu giá cao bất thường sau đó bỏ cọc gây ra nhiều hệ lụy.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã kịp thời có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay các chế tài trong hoạt động đấu giá còn nhiều kẽ hở. Do đó, các cơ quan chức năng cần sớm bổ sung thêm các quy định nhằm siết chặt hoạt động đấu giá. Trong đó, cần bổ sung các quy định về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá đất.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi quy định về đặt cọc đấu giá đất, chỉ nên coi mức đặt cọc 20% giá khởi điểm là điều kiện để doanh nghiệp tham gia đấu giá. Ngay sau khi doanh nghiệp được công bố trúng đấu giá, phải nâng số tiền đặt cọc lên mức tương đương 20% giá trúng đấu giá.

“Cần phải điều chỉnh quy định pháp luật để tránh những trường hợp bỏ giá cao sau đó bỏ cọc, để chúng ta đạt được đúng mục đích của đấu giá. Phải đánh giá đạo đức, năng lực, hành vi của đơn vị tham gia đấu giá. Nếu gây ra hậu quả xấu, bắt buộc họ phải xử lý dứt điểm. Có thể kiên quyết không cho những đơn vị này tham gia đấu giá ở phạm vi toàn quốc để tạo sự công bằng, minh bạch trên thị trường…” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.