Vì sao xung đột tại các chung cư khó giải quyết?

Xung đột lợi ích

Tại các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội, hình ảnh người dân tại các tòa nhà chung cư căng băng rôn, hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối CĐT, BQL...  đã không còn xa lạ. Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện ngày càng nhiều. Các chuyên gia nhận xét, mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn.

Theo thống kê tại TP.HCM, hiện nay có khoảng 1.400 toà nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết. Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với BQT/BQL; cư dân với CĐT và CĐT với BQT/BQL…

Trong đó, nguyên nhân dẫn đến các xung đột trong quản lý nhà chung cư, chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; CĐT không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; CĐT và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Theo các chuyên gia BĐS, nhằm tránh xung đột tại các chung cư, các bên liên quan cần dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng

Làm thế nào để hóa giải?

Theo các chuyên gia BĐS, nhằm tránh xung đột các bên cần dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng. Cụ thể là cư dân - BQT/BQL - CĐT, trong đó BQL chung cư đóng vai trò quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, nhưng BQL sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản. BQL có thể tư vấn cho CĐT và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến CĐT và cư dân

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management chia sẻ, để giải quyết các xung đột trong việc quản lý chung cư, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án… Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Còn bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho rằng, để có một chung cư “trong ấm ngoài êm” việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng.

Theo ông Trần Ngọc Duy, Phó trưởng Bộ phận Quản lý bất động sản Savills Việt Nam, để hạn chế thực trạng mâu thuẫn chung cư đang bùng phát hiện nay, những chính sách bán hàng, thông tin từ CĐT, sàn giao dịch quảng bá về dự án đến khách hàng khi mua nhà cần được đảm bảo chính xác, minh bạch để khách hàng hiểu rõ về sản phẩm; tránh tình trạng CĐT quảng cáo một đằng, bán nhà một nẻo, gây tâm lý bức xúc cho người mua nhà. Bên cạnh đó, các chính sách quy định về xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư cũng nên được bổ sung, sửa đổi theo hướng đầy đủ, rõ ràng hơn để giải quyết về cơ bản các vấn đề mâu thuẫn chung cư hiện nay.

“HoREA thấy rằng chủ yếu các bên xung đột với nhau về quyền lợi, đồng thời do vấn đề minh bạch thông tin của CĐT ngay từ đầu. Do đó, HoREA đề nghị các CĐT trong thời gian tới, khi mở bán các căn hộ chung cư thì phải công bố đầy đủ thông tin về dự án. Có thể thấy, mặc dù số lượng nhà chung cư ngày càng gia tăng, nhưng các quy định pháp luật để quản lý, điều chỉnh loại hình này còn chưa đầy đủ, chặt chẽ”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA