TP. Hồ Chí Minh: Khan hiếm căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2

“Tuyệt chủng” căn hộ giá rẻ

Sau một thời gian dài dành dụm, vợ chồng chị Lan (quận Gò Vấp) quyết định thực hiện giấc mơ an cư. Thế nhưng, vợ chồng chị vẫn không thể tìm được căn nhà ở nào trong tầm tài chính dưới 1,5 tỷ đồng. Không chỉ khu vực trung tâm TP.HCM, mà ngay các khu vực vùng ven như: quận Bình Tân, huyện Bình Chánh… giá nhà cũng ở mức cao, khiến giấc mơ an cư của vợ chồng chị Lan ngày càng xa vời.

Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), tại TP.HCM, căn hộ mức giá 25 triệu đồng/m² đã thuộc về lịch sử, thậm chí "tuyệt chủng" ở tỉnh lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương. Còn với căn hộ xoay quanh con số 30 triệu đồng/m² cũng ngày càng khó tìm và dự báo sẽ trở thành mức giá hiếm trên thị trường trong bối cảnh nguồn cung càng ngày càng ít ỏi. Quả thực, 2 năm qua, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM liên tục lao dốc và điều này vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện trong quý I/2021.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, quý I/2021, thành phố có 8 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 3.422 căn hộ và 414 căn nhà thấp tầng. So với năm 2019 giảm khoảng 85% và giảm 75% so với năm 2020. Trước đó, đơn vị này cũng chỉ ra, hầu hết các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m². Rất ít dự án có giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m², còn dự án dưới 30 triệu đồng/m² hầu như không có.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho biết, để tìm kiếm căn hộ có giá từ 35 - 40 triệu đồng/m² tại TP.HCM ở thời điểm này không còn dễ dàng, còn căn hộ dưới 30 triệu đồng/m² hầu như đã “tuyệt chủng”. Hiện tại, giá bán căn hộ trên địa bàn TP.HCM đang trên đà tăng mạnh, ngay cả những dự án có giá quanh ngưỡng 40 triệu đồng/m² cũng đang dần trở thành hàng hiếm trên thị trường.

Tại thời điểm này, việc tìm kiếm căn hộ chung cư có giá dưới 30 triệu/m2 tại TP.HCM không còn là điều dễ dàng

Đâu là nguyên nhân chính?

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, một phần do các thủ tục pháp lý kéo dài, cho nên trước đây cũng vị trí đó, giá căn hộ khoảng 30 triệu đồng/m² thì giờ đã lên đến 50 triệu đồng/m². "Tính pháp lý dự án cũng là một trong những nguyên nhân khiến hai BĐS đặt cạnh nhau, nhưng thường dự án xây dựng sau bao giờ cũng cao giá hơn dự án đã xây trước. Lý do không phải bởi căn hộ mới hơn, mà bởi chi phí phát sinh nhiều hơn", ông Khương phân tích.

Ông Khương cũng cho hay, dự án càng kéo dài, khó khăn càng nhiều, thì đầu ra cũng với sản phẩm đó, giá sẽ khác. Thay vì khi làm dự trù tài chính dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m² với thời hạn 2 năm sau ra sản phẩm, nhưng để làm được giấy tờ từ chấp thuận chủ trương, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tài chính... thì đã sang 5 năm sau rồi. Lúc đó, sản phẩm đầu ra sẽ được gọi là trung cấp và cao cấp vì bán với giá 50 - 60 triệu đồng/m², chứ để bán rẻ hơn thì không được.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, có 4 yếu tố cấu thành nên giá thành của một sản phẩm BĐS bán ra thị trường. Hầu như 4 yếu tố này không giảm, thậm chí còn tăng thì giá BĐS không thể nào giảm. Trong đó, quỹ đất hiện ở trung tâm hay ngoài trung tâm thành phố đều đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng. Tiếp theo là chi phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước mọi chi phí để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.

“Thủ tục pháp lý chậm trễ đồng nghĩa với doanh nghiệp mất nhiều thời gian hơn để hoàn thành dự án. Chẳng hạn, mua 1 dự án 200 tỷ đồng, 1 năm doanh nghiệp phải trả 24 tỷ đồng tiền lãi, nếu pháp lý kéo dài đến 3 năm thì doanh nghiệp phải trả hơn 70 tỷ đồng tiền lãi. Nghĩa là chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó giảm giá BĐS sâu được. Yếu tố cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư. Nhưng khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có 1 yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để ghìm cho giá BĐS đi xuống” - ông Phúc phân tích thêm.

Hiện, căn hộ trung cấp 2 phòng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng - khoảng 35 triệu đồng/m², cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống, từ 25 - 30 triệu đồng/m² và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong vòng 2 năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)