Theo báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, kiểm soát tín dụng được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản (BĐS) kể từ đầu tháng 4/2022, khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay BĐS. Kể từ khi các ngân hàng bắt đầu kiểm soát tín dụng BĐS, thị trường BĐS được đánh giá có dấu hiệu chững lại. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước. Việc thanh khoản thị trường giảm đã tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Theo đánh giá, giá bán sơ cấp trên thị trường BĐS tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.
Cũng theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 10.700 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn. Tương tự, nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý 2. TP. Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn. Số lượng căn hộ bán ra trong quý 2/2022 đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn.
Riêng thị trường nhà phố bán được 173 căn, giảm 10 căn so với quý 1/2022 và biệt thự giảm một nửa so với quý trước với 45 căn được giao dịch. Giá bán căn hộ quý 2/2022 dao động từ mức trung bình thấp nhất 36 triệu đồng/m2 đến trung bình cao nhất đạt 348 triệu đồng/m2. Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 255 triệu đồng/m2 và 216 triệu đồng/m2.
Tương tự, DKRA Vietnam cũng chỉ ra, giá nhà căn hộ mới tung ra thị trường sơ cấp tiếp tục tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất rơi vào loại hình cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2. Riêng ở phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng trên 553 triệu đồng/m2 so với đầu năm nay. Bình quân giá chào bán nhà liền thổ tại TP.HCM tăng 25% so với quý đầu năm - mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập mặt bằng giá mới kể từ đợt đấu giá đất tại Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.
Bà Trang Bùi - CEO Cushman & Wakefield dự báo, đến năm 2023 nguồn cung thị trường sẽ còn nhiều khó khăn. Trong đó, căn hộ kỳ vọng sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ. Mặt khác, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Các chuyên gia kỳ vọng nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường.
Còn ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư - Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay, các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với BĐS. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường BĐS mới có tín hiệu tích cực hơn. Còn các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ các doanh nghiệp BĐS.
Theo ông Khương, để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường BĐS khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau.
"Hiện nay, khó khăn lớn nhất bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án. Nhiều dự án BĐS đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm. Vì vậy, cần có những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp BĐS có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân" - ông Khương phân tích.
