Thị trường condotel từ góc nhìn chuyên gia

NĐT cần cẩn trọng với những hứa hẹn của CĐT, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận

Theo các chuyên gia BĐS, với những dự án condotel có lực hấp dẫn thật thì cùng lắm, mức lợi nhuận chỉ nên đạt được từ 4-6%. Vậy mức lợi nhuận mà một số chủ đầu tư (CĐT) đưa ra có thực sự đến từ giá trị tăng thêm từ dự án hay chỉ là chiêu trò của CĐT. Đối với cam kết lợi nhuận cao đến 12% một năm của Cocobay và còn một số Cocobay khác nữa đang được chuẩn bị tạo lập và đưa ra thị trường đã cho thấy dần hình thành dấu hiệu của mô hình Ponzi trong bất động sản.

Mô hình Ponzi là một hình thức đầu tư hoạt động theo cách lấy tiền của người đến sau trả cho người đến trước. Điểm mấu chốt là những người đến sau cùng sẽ thường không nhận được một xu nào cả. Do vậy, số lượng bán càng về sau càng phải nhiều hơn thời gian trước và mô hình này sẽ sụp đổ khi gặp khó khăn hoặc không thể thu hút được thêm các nhà đầu tư (NĐT) mới. 

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, không có loại hình đầu tư thụ động an toàn (không bỏ sức lực tư duy, không chấp nhận rủi ro thắng - thua) mà lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng, lại bảo toàn giá trị gia tăng theo thời gian. Các CĐT hiện nay gần như không đặt niềm tin vào bản chất thật sự của condotel mà cứ nhấn mạnh yếu tố lợi nhuận, khiến góc nhìn của NĐT về condotel bị lệch lạc, từ đó đẩy thị trường đi vào hướng đổ vỡ.

Còn ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các CĐT để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít NĐT chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.  Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước.

“Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các CĐT thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. NĐT condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường, thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý”, ông Troy Griffiths cho biết them.

Ông Troy Griffiths khẳng định: cam kết lợi nhuận ở các dự án condotel không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. 

“Xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các CĐT lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. 

Tuy nhiên, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho NĐT. Do đó, NĐT cần cẩn trọng với những hứa hẹn của CĐT, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT, đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.