Thị trường bất động sản 2023: Thời của người mua

Trong thời gian qua, thị trường BĐS tại khu vực phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng gần như rơi vào tình trạng “đóng băng”, thanh khoản trên thị trường BĐS ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ... Nhiều chủ đất đã gặp khó khăn về tài chính buộc phải rao bán cắt lỗ, giảm giá, thanh lý… Trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư có tiền mặt tương đối lớn lại xem đây là cơ hội, sẵn sàng xuống tiền để săn hàng “ngộp”. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy, mức giá người mua BĐS đưa ra cũng khiến người bán “lắc đầu” ngao ngán.

Chị Hằng (nhà đầu tư) đang rao bán cắt lỗ lô đất 500m2 tại huyện Củ Chi (TP.HCM) nhưng chưa bán được. Chị Hằng cho biết: "Mấy tháng qua vẫn có vài người đi xem đất nhưng phần lớn chỉ đi xem cho vui, tham khảo giá chứ không có ý định mua. Cũng có người trả giá, nhưng họ ép xuống gần 50% so với giá tôi đưa ra, dù giá tôi rao đã chịu lỗ gần 200 triệu đồng so với giá ban đầu mua vào".

"Nhiều người tới xem đất rồi đi, hầu hết đều không liên hệ lại. Có người trả giá lô đất xuống 1,7 tỷ đồng, trong khi mức giá tôi đưa ra là 3,3 tỷ đồng. Thấy tôi lắc đầu từ chối bán họ còn nói, nếu không chốt ngay thì họ sẽ mua lô đất khác, giờ này trăm người bán, vài người mua nên họ không cần và không vội”, chị Hằng cho hay.

Anh Long (nhân viên môi giới nhà đất) cho biết: "Đầu năm 2023, tôi có nhận môi giới lô đất 200m2 ở huyện Bình Chánh, TP.HCM. Chủ đất chào giá 30 triệu đồng/m2, giảm 20% so với giá gốc, lô đất đã có "sổ hồng". Song, qua nhiều vòng kiểm tra thông tin, đi xem đất, đến khi bên mua và bán giáp mặt nhau, khách mua mặc cả giảm xuống còn 20 triệu đồng/m2, khiến chủ đất ngao ngán và từ chối bán".

Theo anh Long, thật ra khách cũng thích lô đất này nhưng trong thời điểm nhà đất đang hạ nhiệt, nhiều người bán tháo nên khách sợ bị hớ, do đó cẩn trọng trả giá từ thấp đến cao. Tuy nhiên, chủ đất thì khác, vì muốn bán nhanh nên mức giá đưa ra đã giảm 20% rồi, nên khi nghe khách ra giá khởi điểm quá thấp, chủ đất bị sốc và từ chối thương lượng thêm vì cho rằng khách không có thiện chí.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, bán tháo là một cuộc chiến giằng co căng thẳng giữa bên mua và bên bán về giá. Dù bên bán đã hạ giá, người mua có tâm lý đầu tư lúc này khá rủi ro, phải trả giá thấp để tránh bị hớ. Mức giá kỳ vọng bán và mua hiện chênh nhau lớn nên người có tiền vẫn đứng ngoài thị trường chờ đợi. Việc chốt bán mức giá nào sẽ còn phụ thuộc vào đánh giá, nhu cầu, khả năng tài chính... của người mua. Với diễn biến thị trường BĐS như hiện nay được xem là thời của người mua.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho rằng, cung - cầu hiện chưa gặp nhau. Nguyên nhân là dù đà giảm giá đang diễn ra nhưng người ôm tài sản - BĐS có ngưỡng chịu lỗ giới hạn. Khi vùng giá bán bước qua ngưỡng giảm lời và chuyển hẳn sang vùng cắt lỗ, nếu mức lỗ vượt quá ngưỡng chịu đựng của bên bán là mất trắng hoặc không đủ bù chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, giao dịch BĐS sẽ bị bế tắc. Bởi người bán tháo tài sản - BĐS có thể chịu lỗ trong tình huống cấn trừ mọi hao tổn vẫn thu lại được một phần tài sản, còn nếu bán tháo tài sản đến mức mất trắng, họ sẽ dừng bán BĐS và sẽ tìm phương án khác để thay thế.

Đồng quan điểm ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho hay, cơ hội mua được BĐS giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính. "Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại BĐS có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu" - ông Quang phân tích.