Pháp lý của condotel: Tranh luận chưa có hồi kết

Rủi ro cho nhà đầu tư

Thị trường condotel bùng nổ năm 2017, trong đó, tỉnh Khánh Hòa đã đưa ra thị trường gần 11.900 condotel, chiếm 52% căn hộ khách sạn của cả nước, kế đến là tỉnh Bình Thuận 15%, TP. Đà Nẵng 13%... Hiện, thị trường bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng tại một số địa phương ven biển như: Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hòa) tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Qua tìm hiểu, thị trường condotel đã xuất hiện cách đây 4 - 5 năm và đã tiếp tục phát triển triển mạnh đến cuối năm 2017. Tuy vậy, trong nửa đầu năm 2018, phân khúc condotel bắt đầu chững lại do còn thiếu quy định pháp lý liên quan đến loại hình BĐS này. Đến thời điểm hiện tại, số phận loại hình BĐS này vẫn bỏ ngỏ khiến không ít khách hàng đã mua tỏ ra lo lắng vì không biết bao giờ mới có “sổ đỏ”.

Chị Nguyễn Trà My (quận Tân Phú, TP.HCM) cho biết: Khi chào bán sản phẩm, các nhân viên tư vấn chỉ nhấn mạnh vào các điểm nổi bật như: Chiết khấu, cam kết lợi nhuận, vị trí, tiềm năng sinh lời và gần như không nói đến việc condotel chưa được cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở do luật chưa quy định.

Ông Nguyễn Huy Thông (quận 12, TP.HCM) cho hay: Vợ chồng tôi mua căn condotel ở Nha Trang từ năm 2017, thời điểm đó, chúng tôi chỉ chú ý đến lợi nhuận thu về hàng năm mà không quan tâm đến việc loại hình này có được cấp “sổ đỏ” hay không. Đến bây giờ, chúng tôi mới để ý đến vấn đề này và bắt đầu cảm thấy lo lắng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng: Hiện tại, lợi nhuận đầu tư, kinh doanh condotel rất cao nhưng không đảm bảo tính pháp lý nên quyền lợi người mua rất yếu, rủi ro rất cao. Chủ đầu tư bán condotel là bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên khía cạnh pháp lý, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc.

“Hiện nay, dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư có cam kết với khách hàng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cần có khung pháp lý

Về pháp lý liên quan đến condotel, các chuyên gia BĐS cho rằng, nếu xem condotel là sản phẩm BĐS có thể giao dịch, đầu tư, các cơ quan quản lý cần phải nhanh chóng thiết lập khung pháp lý rõ ràng, quy định quyền, nghĩa vụ tài chính hợp lý đối với chủ đầu tư lẫn quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp - đối tượng mua của condotel.

Theo đó, đến thời điểm này, quy định chung của pháp luật vẫn không thừa nhận pháp lý của condotel do quyền sử dụng đất của các dự án du lịch biển kết hợp kinh doanh BĐS đều là đất thương mại dịch vụ, không phải là đất ở nên không đủ điều kiện để hình thành đơn vị ở để có thể cấp quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đối với condotel.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, ở thị trường Thái Lan, sản phẩm gọi là condotel bắt buộc giao lại cho chủ đầu tư quản lý. Còn ở thị trường Việt Nam, các chủ đầu tư cho phép nhà đầu tư giữ lại tự kinh doanh. Sản phẩm condotel ở nước ngoài không bao giờ có sổ, nó luôn luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ cần có khung pháp lý cho các trường hợp này.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động dịch vụ du lịch, không liên quan đến BĐS nên dưới góc độ luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận condotel là bất khả thi. Vì vậy, giải pháp tốt nhất đối với các dự án condotel đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư cần phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, dự án condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khu condotel trở thành khu dân cư, chung cư. Đối với các dự án đã được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng cần đưa condotel về đúng bản chất của nó, tức là đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch và điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị: Trong khi chờ đợi pháp lý, nhà đầu tư cá nhân nếu muốn đầu tư vào condotel, biệt thự biển trong năm 2019 nên tìm đến chủ đầu tư dự án có uy tín, đặc biệt là có đủ tiềm lực để thực hiện đúng như cam kết mà họ đã đưa ra. Nếu chủ đầu tư không có cam kết khác cũng không hẳn là không tốt bởi họ đã thể hiện rõ năng lực ngay từ đầu để khách hàng nhận biết và quyết định.