Khắc phục bất cập trong cấp GCN nhà đất

Hạn chế “quy hoạch treo”, đảm bảo quyền của người sử dụng đất

Về thực hiện các quyền của người sử dụng đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Ảnh minh họa

Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu như quy định này không được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện và thường bị bỏ qua trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong thực hiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khá rõ về những trường hợp nêu trên, tuy nhiên thực tế cho thấy, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được cấp GCN trong những trường hợp này ở nhiều địa phương chưa được thực hiện với lý do là đất nằm trong quy hoạch phải chuyển mục đích sử dụng.

Tình trạng này được hiểu là “quy hoạch treo”, có những nơi quy hoạch kéo dài hàng chục năm chưa thực hiện và không biết bao giờ sẽ được thực hiện. Trong khi người sử dụng đất bị từ chối cấp GCN, luôn phải trong tình trạng tạm bợ không được xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình trên đất hoặc nếu muốn được sửa chữa thì cũng rất khó khăn. Cũng liên quan đến vấn đề “quy hoạch treo”, theo quy định tại khoản 2 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 93 và khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng, đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế tại các địa phương không thể tiến hành cấp giấy phép xây dựng.

Quy định rõ để cấp GCN cho các trường hợp thiếu giấy tờ

Tại Điều 22, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, việc xử lý để cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và có vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm quyền sử dụng đất; việc xử lý để cấp GCN đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền đến trước ngày 1/4/2014 cũng đã được quy định. Tuy nhiên, việc quy định về các trường hợp trên chưa thật rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau, khó khăn cho quá trình thực hiện.

Để giải quyết những bất cập này, TS. Đặng Thị Bích Liễu (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng, cần tổ chức thực hiện rà soát lại toàn bộ các quy định của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến cấp GCN, nhất là các quy định về cấp GCN trong những trường hợp mà người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Được cấp GCN là một trong những quyền cơ bản nhất của người sử dụng đất. Bởi, chỉ khi được Nhà nước cấp GCN thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất mới chính thức được công nhận. GCN là căn cứ phát sinh đồng thời cũng là bảo đảm quan trọng nhất cho thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các quan hệ đất đai.

Các quy định về các trường hợp đủ điều kiện được cấp GCN và các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN hiện nay đang được quy định trong các văn bản dưới luật cần được quy định trực tiếp trong văn bản Luật Đất đai theo hướng cụ thể, rõ ràng và đầy đủ hơn; tiến hành sửa đổi, bổ sung những quy định còn bất cập, mâu thuẫn hoặc chồng chéo nhau, đảm bảo sự thống nhất giữa các luật có liên quan đến thực hiện quyền được cấp GCN và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.

Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tổng kết, đánh giá việc thực hiện cấp GCN trong thời gian kể từ sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành đến nay để rút ra những mặt hạn chế, tồn tại trong quá trình tổ chức thực hiện cấp GCN. Đặc biệt, phải kiên quyết thực hiện xóa bỏ tình trạng “quy hoạch treo”, không để trở thành rào cản, là cái cớ để các cơ quan, người có thẩm quyền từ chối thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, người có thẩm quyền (đặc biệt là của chính quyền cấp xã) trong quản lý, sử dụng đất đai, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân; tránh tình trạng quy định trách nhiệm chung chung, chưa rõ ràng, gây khó khăn cho người sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến việc xác thực nguồn gốc đất…