Hài hòa hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Từ thực tế trên, Viện cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024", ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá. Theo đó, bảng giá lần này từ quy trình đến thẩm quyền ban hành cũng khác trước đây. Luật Đất đai 2024 quy định UBND có trách nhiệm trình bảng giá đất, Hội đồng nhân dân sẽ quyết định bảng giá đất. Điều đó cho thấy, càng ngày quy định càng mang tính chất chuyên nghiệp hóa trách nhiệm của từng cơ quan.

Theo ông Bình, trước đây có khung giá và cũng quy định trường hợp nào khung giá thay đổi, trường hợp nào bảng giá thay đổi. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không điều chỉnh. Nhiều địa phương cho rằng, muốn điều chỉnh nhưng mắc kẹt ở khung giá của Chính phủ. Lần này, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và giao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, vấn đề định giá đất hiện nay là "điểm nghẽn" của "điểm nghẽn". Có nhiều địa phương đang tồn rất nhiều dự án "đắp chiếu", không triển khai được, mà một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất.

"Hiện nay, quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho UBND các địa phương xác lập, tức là địa phương phải tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó, đã có luật, có nghị định, thông tư... Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn, nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế", ông Tuyến nhận định.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Tuyến cho biết quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có "nguyên tắc thị trường" . Tuy nhiên, hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" nguồn cung nhà ở 40 - 50 triệu đồng/m2, khiến những người làm công ăn lương, lực lượng vũ trang làm cả đời cũng không mua được một căn nhà. Vì vậy, cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường. "Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải "đảm bảo hài hòa". Vậy như thế nào là hài hòa? Điều này cũng cần phải cụ thể hóa. Theo ông Tuyến, hài hòa là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ "đứng hình", ông Tuyến cho biết thêm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, nhiều địa phương chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. "Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", ông Hiệp nói.

Còn theo Đại biểu Quốc hội, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (có sự ổn định) thay vì yếu tố biến động - giá cả. Cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất.

"Bảng giá đất cần được công bố mỗi năm để phản ánh chính xác đất đai được phân phối, giao dịch và sử dụng hiệu quả. Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất theo mỗi năm vào kho dữ liệu này... nhằm hạn chế xin - cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất", GS.TS. Hoàng Văn Cường cho hay.

Cho rằng hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất, GS.TS. Hoàng Văn Cường đề nghị khi xây dựng bảng giá, các địa phương cần phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch. Các địa phương có những vấn đề vướng mắc trong khâu tổ chức, thực thi, cần khắc phục sớm. Ngoài ra, cần có thêm các công cụ khác để điều tiết giá thị trường, đặc biệt là công cụ thuế...