Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, rủi ro về phía khách hàng

Nhiều dự án bất động sản sắp bàn giao nhà vẫn đang thế chấp

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa công bố danh sách chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai. Danh sách 92 dự án bất động sản đang thế chấp được công bố đợt đầu tiên có nhiều “ông lớn” như Hải Phát, Gamuda Land Việt Nam, Sông Đà 1.01… danh sách này sẽ được cập nhật tiếp tục.

Trong số các dự án đang thế chấp ngân hàng, dự án tổ hợp công trình hỗn hợp Pandora 53 Triều Khúc (quận Thanh Xuân) của Công ty TNHH Liên doanh ô tô Hòa Bình được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu nhà ở thấp tầng. Hiện tại, nhà liền kề dự án này đã bàn giao cho người dân vào ở, kinh doanh.

Tương tự, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 và Công ty Cổ phần Ecoland đã thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Eco Lakeview (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai). Dự kiến, dự án sẽ bàn giao nhà cho khách hàng trong tháng 10/2018.

Một “ông lớn” bất động sản là Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam cũng đang thế chấp quyền sử dụng đất TT14 đến TT20, TT23, TT26, TT41, TT42, CC4, CC6 dự án KDDTM C2 phường Yên Sở và Trần Phú, quận Hoàng Mai.

Theo Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở. Nhưng trong danh sách của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội công bố có không ít các dự án đã và đang chuẩn bị bàn giao cho khách hàng. Vấn đề này tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mua nhà.

Khách hàng có thể bị rủi ro

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn cho biết, khi chủ đầu tư dự án thế chấp dự án ở các tổ chức tín dụng thì người mua nhà cũng vay tiền ngân hàng để mua thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ, nhà đơn lập). Điều này dẫn đến tình trạng thế chấp chồng thế chấp và hiện tại chưa có giải pháp để xử lý khi xảy ra các vấn đề tranh chấp.

“Ở TPHCM đã có trường hợp chủ đầu tư thua lỗ ngân hàng phát mại tài sản thế chấp là dự án. Trong trường hợp này ngân hàng yêu cầu các hộ dân ra khỏi các căn hộ để bán tài sản, nhưng vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến an sinh xã hội, chính quyền đã phải can thiệp. Trường hợp các dự án bất động sản lâm vào tình trạng tương tự vẫn chưa có một cách giải quyết cụ thể” – Luật sư Tuấn nói.

Mặt khác, quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Giám sát được quá trình giải chấp căn hộ của chủ đầu tư và thực hiện bán căn hộ để thu hồi vốn sẽ tránh được những rủi ro, luật sư Tuấn cho biết thêm.

Những người mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Đây là những yếu tố đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, luật sư Tuấn phân tích./.