Đà Nẵng: Sử dụng quỹ đất hiệu quả và bền vững trong quy hoạch

Khai thác quỹ đất chưa hiệu quả do quy hoạch không xứng tầm

Nếu đi sâu phân tích có thể thấy được nhiều điểm hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua làm cho công tác quy hoạch đô thị, nhất là khả năng định hướng trong quy hoạch đô thị bị hạn chế, từ đó đã khách quan làm tác động tiêu cực đến công tác khai thác đất đô thị.

Một trong số những yếu tố đó là: Nhiều dự án triển khai còn chậm hay còn gọi là “quy hoạch treo”. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do công tác điều tra, đánh giá hiện trạng sử dụng đất chưa sát thực tế, phải giải tỏa đền bù khối lượng lớn, công tác đánh giá năng lực đầu tư và cân đối và cân đối nguồn vốn chưa được chú trọng. Công tác dự báo quy hoạch không mang tính tổng thể nên hiệu quả của dự án chưa cao... mặc dù lãnh đạo thành phố đã có chỉ đạo rà soát tính khả thi của từng dự án và các cơ quan có liên quan đã thực hiện công tác điều chỉnh, nhiều dự án tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ nhưng vẫn còn nhiều dự án lớn đang “đắp chiếu” nằm chờ động thái của nhà đầu tư. Tính đến thời điểm hiện tại, toàn thành phố còn khoảng 302 dự án chưa được triển khai.

Ngoài ra, công tác khảo sát đánh giá hiện trạng của các dự án còn nhiều hạn chế dẫn đến việc tồn tại một số vấn đề kỹ thuật hạ tầng chưa khớp nối đồng bộ giữa quy hoạch và khu vực giữ lại chỉnh trang. Quy hoạch nông thôn và chuyển đổi đất nông nghiệp còn nhiều bất cập. Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại I, theo quy định, tỷ lệ đất phi nông nghiệp là 80%, xu hướng phát triển đô thị và sử dụng các vùng đất thuận lợi cho phát triển đô thị là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, thực tế sự phối hợp và khả năng đầu tư xây dựng các dự án còn chưa đồng bộ nên việc đề xuất sử dụng đất còn tùy tiện, chưa có sự cân bằng và sự chuyển tiếp hợp lý giữa đô thị và nông thôn.

Quy hoạch khai thác khoáng sản chưa chưa được nghiên cứu, kiểm soát tốt đã làm cho môi trường cảnh quan đô thị ở một số khu vực bị suy thoái nghiêm trọng

Việc đề xuất cốt san nền xây dựng các khu dân cư trong khu vực nội thành, những khu vực vốn dĩ không bị ngập úng ... chưa được tính toán tận dụng tốt yếu tố địa hình khu vực đẫn đến phải sử dụng một khối lượng lớn đất đắp gây lãng phí tài nguyên, đồng thời làm phát sinh lượng lớn xe chở đất, cát san nền ra vào thành phố gây ô nhiễm môi trường. Quy hoạch khai thác khoáng sản chưa chưa được nghiên cứu, kiểm soát tốt đã làm cho môi trường cảnh quan đô thị ở một số khu vực bị suy thoái nghiêm trọng. Các cơ sở công nghiệp, thủ công nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong khu dân cư cần sớm quy hoạch vào các cụm công nghiệp và có kế hoạch cụ thể để thực hiện di dời.

Một số dự án do Trung ương đầu tư cũng chậm được triển khai như dự án Di dời ga đường sắt, Đường sắt 2 chiều Đà Nẵng – Dung Quất, Làng Đại học Đà Nẵng, Cảng Liên Chiểu... gây ảnh hưởng lớn đến sức hút đầu tư vào các dự án bất động sản của thành phố.

Bên cạnh đó, quy hoạch chưa chú ý tới phát triển bền vững, có sự mất cân bằng về sử dụng đất. Tỷ lệ đất ở cao do chia lô nhiều, tỷ lệ đất công trình công cộng, cây xanh, thể thao, mặt nước còn thấp. Không gian các trung tâm còn bó hẹp theo trục đường. Chưa chú trọng tổ chức các không gian mở, thiếu quảng trường lớn. Các vấn đề về phát triển khu vực ven đô, giao thông công cộng... chưa được quan tâm đúng mức, tác động đến tiến trình xây dựng “Thành phố môi trường”.

Giải pháp cho công tác quy hoạch đất hiệu quả

Với một đô thị đang trên đà phát triển nhanh, việc sử dụng đất mang tính bền vững là rất quan trọng. Để có được tầm nhìn trong công tác quy hoạch, sử dụng đất hợp lý cần chú trọng tới công tác rà soát quy hoạch, công bố quy hoạch định kỳ nhằm thông tin rộng rãi, công khai về quy hoạch, phát hiện và xử lý kịp thời các dự án không khả thi để điều chỉnh quy hoạch hoặc hủy bỏ quy hoạch kịp thời. Quan trọng hơn là cần rà soát lại quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030 , tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó cần thiết điều chỉnh nhiều chỉ tiêu để phù hợp với tình hình phát triển đô thị, bổ sung một số công trình kỹ thuật đầu mối, công trình trọng điểm có khả năng tác động tích cực đến nhu cầu phát triển của thành phố, tạo sức hấp dẫn của đô thị.

Việc quy hoạch cần thực hiện khớp nối và phủ kín chi tiết, đầu tư có trọng tâm, trọng điểm nhằm hạn chế “quy hoạch treo”

Việc quy hoạch cần thực hiện khớp nối và phủ kín chi tiết, đầu tư có trọng tâm, trọng điểm nhằm hạn chế “quy hoạch treo”. Cần tập trung các hướng chính để phát triển không gian đô thị và các vùng ven. Quá trình lập quy hoạch phải thực hiện đúng các bước quy hoạch và phải quan tâm đến năng lực đầu tư, khả năng thực thi các ý đồ quy hoạch. Công tác lập quy hoạch cần có sự tham gia rộng rãi của cộng đồng, đặc biệt giới chuyên môn.

Ông Nguyễn Thành Tiến, Phó trưởng ban Đô thị HĐND Đà Nẵng cho rằng: Trong công tác quy hoạch, cần đánh giá lại hiệu quả đầu tư, trong khi đón nhận những thành công ban đầu cũng cần đánh giá lại hiệu quả đầu tư trong một trường đoạn lớn hơn. Hiện nay đã nhìn thấy tỷ lệ xây dựng trên các lô đất đã khai thác là khá thấp trong khi lượng kinh phí giải tỏa và đầu tư hạ tầng là rất lớn. Nên xem xét và điều chỉnh chính sách tái định cư sao cho hạn chế nhu cầu ảo, đầu tư lệch pha và hình thành một thị trường bất động sản ảo.

Cho dù còn một số hạn chế, khó khăn, bất cập, song công tác quy hoạch xây dựng đô thị luôn là nền tảng định hướng, kiến tạo nên một số lượng lớn quỹ đất thương mại phù hợp bổ sung cho nguồn quỹ đất của thành phố Đà Nẵng hôm nay và định hướng lâu dài cho tương lai.

Bài & ảnh:Yến Nhi