Cần cụ thể hóa quy định “quyền bề mặt”

Theo Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạm vi quyền bề mặt gồm có mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất. Như vậy, chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác. Nếu tiếp cận với quyền bề mặt thì việc sử dụng đất được mở rộng hơn hiện nay rất nhiều.

Chưa có quy định cụ thể về quyền bề mặt

Ths. Nguyễn Hồng Hải, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp cho biết, Bộ luật Dân sự năm 2015 mới chỉ quy định quan hệ về quyền bề mặt giữa người sử dụng đất với chủ thể khác mà chưa đi đến tận cùng bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất xác lập trên đất đai thuộc sở hữu toàn dân có phải là quyền bề mặt của người sử dụng đất hay không?

Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành về cơ bản cũng mới chỉ dừng lại ở việc ghi nhận các quyền người sử dụng đất được thực hiện mà chưa có chế độ pháp lý rõ ràng cả về việc xác định quyền sử dụng đất có phải là quyền tài sản của người sử dụng đất được xác lập trên đất thuộc sở hữu toàn dân hay không và về việc xác định quyền sử dụng đất là quyền bề mặt của người sử dụng đất xác lập trên đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Sự thiếu tính hệ thống nêu trên làm cho quy định về quyền bề mặt không tiếp cận được đầy đủ các tầng quan hệ - cắt lớp các chủ thể có lợi ích trên cùng một thửa đất, trong đó, tầng quan hệ giữa chủ thể có quyền sử dụng đất với đất đai thuộc sở hữu toàn dân là cơ bản và quan trọng nhất.

Ví dụ, do Luật Đất đai không xác định cụ thể chủ dự án đầu tư có sử dụng đất là được xác lập hay không xác lập quyền bề mặt trên thửa đất được Nhà nước giao dẫn tới sự không minh thị về xác lập quyền sở hữu của chủ dự án đầu tư đối với nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng là kết quả của hoạt động đầu tư là sở hữu đầy đủ hay hạn chế (vĩnh viễn, lâu dài hay chỉ nằm trong thời hạn của dự án đầu tư, ví dụ 50 năm), từ đó cũng dẫn tới sự không minh thị về xác định quyền sở hữu của chủ thể được chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất.

Cần hiện thực hóa quyền bề mặt trong chế độ pháp lý về đất đai. Ảnh: Hoàng Minh

Về bản chất pháp lý, trong quan hệ quyền bề mặt, chủ thể quyền bề mặt chỉ được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản trên đất tương ứng với thời hạn của quyền bề mặt và người nhận chuyển quyền sở hữu đối với tài sản này cũng chỉ được kế thừa trong phạm thời hạn sở hữu đó, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Đặc biệt, cơ chế pháp lý xác lập, thực hiện quyền bề mặt trên thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của chủ thể khác cũng chưa đầy đủ, thống nhất.

Cần hiện thực hóa quyền bề mặt trong chế độ pháp lý về đất đai

Để giải quyết vấn đề này, Ths. Nguyễn Hồng Hải cho rằng, cần đẩy mạnh nghiên cứu một cách hệ thống, nhất quán về lý luận gắn với tổng kết thực tiễn về quyền bề mặt cả trên phương diện khoa học pháp lý, đào tạo nguồn nhân lực và xây dựng chính sách, trong đó: Hoàn thiện lý luận về quyền bề mặt trên nền tảng lý thuyết về vật quyền, trái quyền gắn với quan hệ đất đai, quan hệ khác phát sinh trên đất trên nguyên tắc tách bạch về quan hệ tài sản.

Đồng thời, quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng tại về quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó: Thể chế hóa đầy đủ quyền sở hữu tài sản của Nhà nước, tổ chức và cá nhân đã được quy định trong Hiến pháp năm 2013. Bảo đảm công khai, minh bạch về nghĩa vụ và trách nhiệm trong thủ tục hành chính Nhà nước và dịch vụ công để quyền tài sản được giao dịch thông suốt; bảo đảm hiệu lực thực thi và bảo vệ có hiệu quả quyền sở hữu tài sản.

Về tổng thể, Luật Đất đai và luật khác về bất động sản cần được cải cách để hiện thực hóa quyền bề mặt trong chế độ pháp lý về đất đai ở cả hai cấp quan hệ.

Thứ nhất, “giải mã” đầy đủ quan hệ pháp lý giữa sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là chủ thể đại diện với quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, theo hướng, Nhà nước công nhận người sử dụng đất được xác lập, thực hiện quyền bề mặt đối với đất thuộc sở hữu toàn dân trong phạm vi thửa đất, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc thửa đất mà họ có quyền sử dụng phù hợp thời hạn, mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Thứ hai, ghi nhận và hiện thực hóa về việc xác lập, thực hiện quyền bề mặt của Nhà nước, của cá nhân, của tổ chức theo cơ chế luật định, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức khác…