Xin cho biết việc mua bán nhà đất theo hình thức mua bán trao tay có được pháp luật cho phép?

   

   

  Đất đai thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) giữa các cá nhân với nhau chỉ bằng giấy viết tay mà không tuân thủ trình tự, thủ tục và không đăng ký theo quy định là vi phạm pháp luật. Theo quy định, việc chuyển quyền SDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền SDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, và việc chuyển quyền này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.

   

  Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự  đều quy định các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất) phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai sửa đổi 2013 quy định:

   

  “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

   

  a) Hợp đồng chuyểnnhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trườnghợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

   

  b) Hợp đồng cho thuê, cho thuêlại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổchức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêucầu của các bên;

   

  c) Văn bản về thừa kế quyền sửdụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặcchứng thực theo quy định của pháp luật dân sự;

  d) Việc công chứng thực hiện tạicác tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dâncấp xã”.

   

  Thủ tục chuyển nhượng đất đai được quy định cụ thể như sau:  

               

  Thứ nhất: Đất muốn chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Xin lưu ý, đối với đất được Nhà nước giao thì pháp luật có quy định về điều  kiện để chuyển nhượng như sau: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (Khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).    

        

  Thứ hai: Hồ sơ bao gồm chuyển nhượng bao gồm: 03 bản chứng minh thư công chứng, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc và 03 bản sao có công chứng); 02 tờ khai đăng ký biến động đất (theo mẫu); 02 bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại cơ quan công chứng; 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu); 02 tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu); 03 bản hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển nhượn do công ty Địa chính thực hiện. 

   

  Thứ ba: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: UBND xã, phường nơi có mảnh đất xác nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và gửi phòng địa chính quận, huyện xem xét. Phòng địa chính quận, huyện sau khi xem xét hồ sơ, thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Sau khi nộp lệ phí trước bạ, phòng địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.