Xây nhà vượt quá diện tích “sổ đỏ” bị xử lý thế nào?

-Diện tích đất xây dựng là 80,49m2 theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn về cấp và thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận giai đoạn này không có quy định vị trí đất thổ cư hay đất ở trên thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở. Nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp thì có vẽ vị trí đất ở.

Năm 2003 tôi có sửa chữa nhà và xây lại, theo sơ đồ vị trí trong giấy chứng nhận được cấp ở năm 2001 thì phần sửa chữa và xây dựng ở năm 2003 thì diện tích ngôi nhà có một phần nằm ngoài vị trí, tổng diện tích xây dựng là 136m2/trên tổng diện tích đất ở được cấp là 200m2, diện tích đất xây dựng không vượt diện tích đất ở được cấp, nhưng nằm ngoài sơ đồ vị trí cấp. Nay tôi xin hỏi:

Tôi sửa nhà năm 2003, diện tích mới nằm ngoài sơ đồ đất ở đã cấp thì có vi phạm không và có bị xử phạt không? Trong khi những năm 2003 tại huyện miền núi huyện Phước Sơn không yêu cầu giấy phép xây dựng. Vậy tôi phải làm thế nào để xin cấp lại “sổ đỏ” cho đúng sơ đồ và vị trí nhà đã sửa chữa năm 2003;

Nay tôi xin điều chỉnh lại vị trí đất ở lại cho phù hợp với ngôi nhà sữa chữa năm 2003 được không? Xin chân thành cảm ơn Quý Báo.

Vấn đề bạn hỏi, Văn phòng Luật sư tư vấn như sau:

Do thửa đất của bạn đã được CGN và ranh giới các loại đất (đất vườn, đất thổ cư) đã được xác định theo GCN được cấp và trên hồ sơ địa chính có thể hiện rõ về mốc giới các loại đất. Do vậy, năm 2003 bạn thực hiện việc xây nhà ngoài phần diện tích đất thổ cư là sai, không phù hợp với việc sử dụng đất (hành vi sử dụng đất sai mục đích sử dụng đất).

Theo quy định của pháp luật, hành vi sử dụng sai mục đích sử dụng đất của bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc phá dỡ công trình. Tuy nhiên, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được xác định là 2 năm kể từ ngày thực hiện hành vi vi phạm, tính đến nay thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với bạn đã hết.

Theo đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng ngoài đất thổ cư của bạn do bạn sử dụng đất sai mục đích sử dụng.

Do đó, để tránh việc phải phá dỡ công trình xây dựng, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi 1 phần đất vườn sang đất thổ cư (phần diện tích xây dựng nhà, ngoài 200 m đất thổ cư). Hoặc bạn có thể đề nghị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 điều 141 Luật đất đai 2024 và phải nộp tiền sử dụng đất.