Xác định giá đất tại Hải Dương: Cần hài hòa “lợi ích” doanh nghiệp

Hướng dẫn 3224/HD có thực tế?

Theo nhiều nhà đầu tư, việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư tại Hướng dẫn 3224 hiện chưa sát với thực tế và chưa đảm bảo lợi ích doanh nghiệp. Nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn 150%, so với Quyết định 3311/QĐ – UBND ngày 25/9/2019 của UBND tỉnh Hải Dương.

Theo ý kiến của doanh nghiệp, tham gia đấu thầu các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương, được lựa chọn là nhà đầu tư theo các quyết định công nhận kết quả trúng thầu của UBND tỉnh Hải Dương, được ký hợp đồng đầu tư với UBND tỉnh Hải Dương và các huyện, thành phố, thị xã có dự án. Các dự án đều được triển khai theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP và Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, các Dự án này đã được giao đất từ 2- 4 năm nay, hiện đã cơ bản hoàn thành các hạng mục: Giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật… nhưng đều chưa được xác định tiền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định. Tại thời điểm dự thầu, các nhà đầu tư đã đề xuất dự thầu dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu và các quy định pháp luật đang có hiệu lực. Trong đó, có Quyết định số 3311/QĐ-UBND, ngày 25/9/2019 của UBND tỉnh Hải Dương về quy định chung một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất.

Ngày 7/11/2022, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224 về tính tiền sử dụng đất thay thế cho Quyết định 3311/QĐ -UBND và áp dụng cho tất cả các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất. Hướng dẫn không sát thực tế đã làm thay đổi toàn bộ số liệu tính toán của các nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu, thay đổi nội dung hồ sơ mời thầu và hợp đồng dự án. Đặc biệt, tiền sử dụng đất của các dự án tăng gần gấp 2 lần, một mức tăng đột biến so với tính toán khi dự thầu. Khi áp dụng Hướng dẫn 3224/HD -UBND, kết quả tính tiền sử dụng đất cao hơn tới 150%, trong khi chi phí xây dựng lại giảm gần 40% so với khi áp dụng Quyết định 3311/QĐ - UBND.

Qua tìm hiểu, phóng viên được biết, việc áp dụng Hướng dẫn 3224/HD - UBND có nhiều điểm không phù hợp đối với các dự án đã đấu thầu và giao đất trước thời điểm ban hành hướng dẫn. Việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu là chưa phù hợp với thời điểm doanh nghiệp trúng thầu. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, để có thể kinh doanh đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án có quy mô từ 20 - 50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng. Mặt khác, các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa. Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án đã giao đất từ 24 - 44 tháng.

Mặt khác, chi phí xây dựng xác định theo Hướng dẫn 3224/HD – UBND mâu thuẫn với chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật của Dự án trong hồ sơ mời thầu. Dự toán thiết kế thi công đã được thẩm tra tại Trung tâm giám định chất lượng xây dựng – Sở Xây dựng Hải Dương, trong đó có: Suất vốn đầu tư, chi phí đặc thù ngoài suất: kè đá, ranh dự án, di chuyển điện, đấu nối giao thông, thoát nước… Việc lấy tài sản so sánh để xác định tiền sử dụng đất không tương đồng với tài sản đánh giá theo Thông tư 36/2014/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đấu giá khác trong khu vực, không phù hợp giá phổ biến trên thị trường.

Hướng dẫn 3224/HD- UBND cũng không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong Dự án (vị trí, hình thể, diện tích…).

Việc tính tiền sử dụng đất, bên A đã đơn phương tự tính toán, sau đó thông báo bên B sổ tiền phải đóng (bên B không được tham gia, phản biện). Việc làm này là áp đặt, không đúng nội dung đã ký kết hợp đồng hai bên. Các doanh nghiệp đã có kiến nghị gửi UBND tỉnh Hải Dương bằng văn bản, đều không được xem xét, giải đáp… UBND tỉnh vẫn ban hành Quyết định thu tiền sử dụng đất. Đối với các Dự án đã đấu thầu và giao đất trước thời điểm ban hành Hướng dẫn 3224/HD – UBND tỉnh Hải Dương vẫn áp theo là không phù hợp theo quy định. Giá bất động sản thực tế tăng, giảm có chu kỳ, theo Hướng dẫn 3224/HD – UBND cố định + 5%/năm là không phù hợp thực tế.

Bất cập cần được “tháo gỡ”

Làm việc với phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường, ông Nguyễn Trọng Hải, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hải Dương, xác nhận: Theo quy định của pháp luật, khi nhà đầu tư trúng thầu Dự án tiến hành giải phóng mặt bằng đến khi có Quyết định giao đất của UBND tỉnh, tỉnh phải tính tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư thực hiện nộp thuế (xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước) mới được triển khai xây dựng hạ tầng. Một số nhà đầu tư của các Dự án hiện đã cơ bản hoàn thành các hạng mục: Giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật… (nay mới được tính tiền sử dụng đất) là không đúng với quy định.

Nguyên nhân do một số yếu tố khách quan trước đây, như: Dịch Covid 19 tỉnh tập trung chống dịch chưa tính được tiền sử dụng đất, nhà đầu tư đã tiến hành xây dựng. Chính vì việc, tỉnh Hải Dương tính tiền sử dụng đất vào thời điểm có Quyết định giao đất (cách đây 2 – 4 năm) khi đang “sốt” đất, nay bất động sản đóng băng, giá đất sụt giảm… mới dẫn đến câu chuyện nhiều Nhà đầu tư kiến nghị về việc tính tiền sử dụng đất.

Về nội dung, thời điểm xác định doanh thu là chưa phù hợp với thời điểm doanh nghiệp trúng thầu (Quy định từ 6 tháng đến 36 tháng, đối với các Dự án). Giá bất động sản thực tế tăng, theo Hướng dẫn 3224/HD – UBND cố định 5%/năm là không phù hợp thực tế - theo ông Hải thì đây là phương pháp tỉnh giả định theo Thông tư 36/2014/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, để áp dụng tính tiền sử dụng đất (chứ không phải là quy định). Cách tỉnh giả định này, cần được xem xét và thực hiện đảm bảo đúng với thực tế (cần phải có những quy định cụ thể, thay cho giả định).

Việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị, Sở Xây dựng Hải Dương đã có Văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến việc áp dụng cách tính đối với Dự án dưới 20ha. Qua đó, Bộ Xây dựng đã có trả lời, nhưng không cụ thể: “… Khi vận dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư cho công trình cụ thể cần điều chỉnh, quy đổi suất vốn đầu tư theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng có liên quan do Bộ Xây dựng công bố hàng năm, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, đủ, tiết kiệm và hiệu quả.”

Sở Xây dựng đã tiến hành tham khảo, cách tính suất vốn đầu tư của các tỉnh lân cận, như: Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Bình… Ở các tỉnh này, đều thực hiện tính suất vốn đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng đối với Dự án từ 20ha trở lên (áp dụng cho các Dự án). Các công trình đặc thù: Di chuyển đường điện, xây kè, cầu, cống… không được tính trong suất vốn đầu tư. Sở Xây dựng hiện đã đề xuất UBND tỉnh Hải Dương xem xét và cho ý kiến chỉ đạo về việc tính toán suất vốn đầu tư và công trình đặc thù của các dự án một cách phù hợp.

Tỉnh Hải Dương cần xem xét việc: Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư, nguyên nhân chậm tính tiền sử dụng đất, lý do đưa ra có khách quan và thuyết phục hay không? Trách nhiệm cần được làm rõ, tránh gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Tiền sử dụng đất được tỉnh lấy mức giá tại thời điểm "sốt đất" áp vào trong khi hiện nay đất trên thị trường đang "đóng băng" nên cần phải xem xét lại để “hài hòa lợi ích doanh nghiệp”.