TP.HCM kiến nghị gỡ vướng xác định giá đất

Theo Sở TN&MT TP.HCM, trong 8 tháng năm 2020, trên toàn địa bàn thành phố có tổng cộng 291.644 trường hợp đăng ký đất đai. Trong đó, đăng ký biến động là 282.591 trường hợp; đăng ký ban đầu là 9.053 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Đến tháng 8/2020, toàn thành phố đã cấp được 1.558.821 Giấy chứng nhận, đạt 97,91%. Tuy vậy, TP.HCM vẫn còn trên 20.000 căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết: Đối với những khó khăn, vướng mắc “nổi cộm” gây ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, khâu xác định giá đất của dự án để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước là khâu quan trọng và khó thực hiện nhất. Thực tế, thời gian qua, hàng chục dự án nhà ở bị “treo” sổ hồng chỉ vì bị tắc tiền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp.

Trong Công văn gửi Bộ Tài chính và Bộ TN&MT, UBND TP.HCM xác định 7 vấn đề còn khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá, việc xác định giá đát trong quá khứ, vướng mắc trong các phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá, việc định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa và khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, về thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ chấp thuận cho các đơn vị tư vấn gia hạn Chứng thư thẩm định giá thêm 6 tháng nếu các thông tin tài sản so sánh đầu vào áp dụng để tính toán vẫn còn phù hợp theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT.

TP.HCM nỗ lực tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất để đẩy nhanh cấp Giấy chứng nhận các dự án nhà ở

Theo quy định hiện nay, UBND TP.HCM nhận thấy quy định về thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá không quá 6 tháng kể từ thời điểm Chứng thư có hiệu lực nhưng chưa quy định về việc được gia hạn thời hạn hiệu lực của Chứng thư là chưa phù hợp. Vì theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì thông tin tài sản đầu vào áp dụng để tính toán, xác định giá được thu thập trong khoảng thời gian không quá 2 năm trong quá khứ tính đến thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp, nếu Chứng thư thẩm định giá được phát hành quá 6 tháng, nhưng xét tại thời điểm thẩm định giá, các thông tin áp dụng tính toán còn hiệu lực thì kết quả xác định giá vẫn phù hợp theo quy định pháp luật. Theo đó, TP.HCM nhận thấy thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá không quá 6 tháng không ảnh hưởng đến kết quả xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thẩm định giá.

Về thời điểm thẩm định giá trong quá khứ, theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT, các Công ty Thẩm định giá khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi thẩm định giá đối với các khu đất, thửa đất được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… trong quá khứ (trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) việc thu thập thông tin tài sản giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá trong quá khứ gặp nhiều khó khăn.

Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu, bổ sung nội dung hướng dẫn đối với trường hợp thẩm định giá thời điểm quá khứ được áp dụng trình tự, thủ tục thẩm định giá theo quy định của pháp luật hiện hành, nhưng các phương pháp, nguyên tắc, quy định liên quan việc thẩm định giá được áp dụng theo quy định pháp luật tại thời điểm thẩm định giá.

Về tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, theo UBND TP.HCM, đến nay việc xây dựng Kế hoạch định giá đất hàng năm cho các hồ sơ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 cũng như nhiều hồ sơ chuyển tiếp từ Luật Đất đai năm 2013 chưa thể thực hiện được, do việc xây dựng, giải trình, phê duyệt và bố trí nguồn vốn là chuỗi công đoạn cần phải thuyết minh chặt chẽ. Đồng thời, việc lên kế hoạch dự toán kinh phí xác định giá đất cụ thể để trình phê duyệt tất yếu làm tăng thêm khối lượng công việc vốn đã khá nặng nề cho các cơ quan Nhà nước có liên quan.

Vì vậy, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định nêu trên theo hướng chủ đầu tư có thể tạm ứng chi phí thuê đơn vị tư vấn và được khấu trừ kinh phí thuê đơn vị tư vấn lập Chứng thư tư vấn về giá đất cụ thể vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nhằm đơn giản thủ tục hành chính và phù hợp thực tiễn, giảm áp lực về công việc lên bộ máy các cơ quan quản lý Nhà nước.

Ngoài ra, UBND TP.HCM cũng kiến nghị các Bộ nghiên cứu, chấp thuận trường hợp chủ đầu tư có thể thuê thêm đơn vị tư vấn khác để xác định giá, báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét cả hai kết quả thẩm định giá để xác định giá đất cho phù hợp. Chi phí thuê thêm đơn vị tư vấn của chủ đầu tư sẽ do chủ đầu tư chi trả và không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.