Thúc đẩy phục hồi thị trường bất động sản: Cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho BĐS” vừa diễn ra tại TP.HCM, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách, Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, đà phục hồi thị trường BĐS đã nhúc nhích từ tháng 7/2023, nhưng đến nay vẫn còn chậm. Một trong những nguyên nhân đó là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, nhất là trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số địa phương.

Liên quan đến nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực nhận thấy, trong năm 2022, đối với trái phiếu DN phát hành và đáo hạn, DN BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng và trong 10 tháng đầu 2023, DN BĐS cũng đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Dù vậy, thị trường BĐS nói chung vẫn gặp khó khăn, vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, vướng mắc pháp lý của thị trường BĐS hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án BĐS. Để khơi thông dòng chảy cho thị trường BĐS, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định, bền vững, thì cần tập trung tháo gỡ rào cản về pháp lý, nguồn vốn dự án. Cụ thể, vướng mắc lớn nhất hiện nay là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. "Một số quy định trong văn bản dưới Luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS cũng vướng. Nhất là vướng mắc trong thực thi pháp luật của một số sở, ngành liên quan. Cùng một văn bản, nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án BĐS tại địa phương" - ông Châu phân tích.

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường BĐS nói chung. Thị trường BĐS khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều Luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Đấu giá và cả Luật có liên quan cổ phần hoá DN. Hay Luật Phòng cháy chữa cháy cũng gây khó khăn cho DN. Trong khi đó, Luật của chúng ta lại chưa rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau.

Luật sư Trương Thị Hòa cũng cho rằng, vướng mắc cơ bản trong pháp lý dự án là những quy định liên quan đến tài chính. Như trong tài chính đất đai, nếu cơ quan Thuế nói DN chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thì DN không thể xong về pháp lý. Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào, DN có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu…

Cũng theo Luật sư Trương Thị Hòa, vì sự chưa đồng bộ, nên cần rà soát lại các quy định của pháp luật để phát hiện ra những mâu thuẫn, chồng chéo. Thời gian qua, tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM đã có Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS; và ở Trung ương đã có Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để giải quyết vướng mắc, thúc đẩy thị trường BĐS ổn định và phát triển. Riêng TP.HCM có thể có thêm Tổ công tác liên ngành, vì vướng mắc pháp lý dự án BĐS có liên quan nhiều sở, ngành.

Về phía DN, ông Ngô Đức Sơn - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings chia sẻ, trong các khó khăn mà DN BĐS gặp phải thì vướng mắc pháp lý dự án BĐS chiếm tới khoảng 80%. Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua, nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường BĐS thì không tính được.

“Một phép tính nhỏ, nếu khó khăn trong phát triển dự án BĐS như trên thì DN BĐS sẽ thiệt hại thế nào. Như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, DN phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo sẽ gây thiệt hại rất lớn cho DN" - ông Sơn cho hay.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, trong thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS của UBND TP.HCM đã có nhiều cuộc họp bàn để tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất trong cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn cho các DN BĐS.

Cũng theo ông Phạm Đăng Hồ, hiện nay, có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật, đó là các dự án BĐS đã trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Bên cạnh đó, vướng mắc có liên quan đến xác định giá đất, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính bổ sung. Từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Do đó, ông Phạm Đăng Hồ cho rằng, cần phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó, thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

“Liên quan đến việc giải quyết khó khăn, vướng mắc của 148 dự án BĐS với 189 kiến nghị của các DN BĐS, đến nay, TP.HCM đã giải quyết được gần 30%. Về giải pháp thời gian tới, cần hoàn thiện cơ sở pháp luật, đồng thời cần hoàn chỉnh quy trình một dự án, vì hiện nay còn rải rác ở các Luật, nên các tỉnh, thành áp dụng cũng khác nhau, nên cũng cần thống nhất”, ông Phạm Đăng Hồ thông tin.