Thị trường BĐS giảm mạnh tại các phân khúc

Thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm nguồn cung và cầu ở các phân khúc

Năm 2019, thị trường BĐS tại khu vực TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc, ngoại trừ BĐS nghỉ dưỡng. Mặt bằng giá có nhiều biến động, đặc biệt giá sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh.

Theo DKRA Việt Nam, năm 2019 phân khúc đất nền có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1.704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3.736 nền). Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016, tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1.615 nền), bằng 49% so với năm 2018.

Khu vực phía Bắc thành phố dẫn đầu nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ, các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như: Củ Chi, quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè... Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5-7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.

Đối với phân khúc căn hộ, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22.997 căn), bằng 67% so với năm 2018. Năm 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15-20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Trái với sự sụt giảm của đất nền và căn hộ, phân khúc nhà phố - biệt thự và BĐS nghỉ dưỡng có nguồn cung tăng nhưng sức cầu lại giảm về cuối năm. Cụ thể, toàn thị trường có 16 dự án nhà phố, biệt thự đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1.413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới (khoảng 1.100 căn), tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0,5% (1.095 căn).

Khu Đông thành phố tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tập trung chủ yếu ở quận 2 và quận 9. Giá sơ cấp của chủ đầu tư tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, mức tăng trung bình từ 10 - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - biệt thự biển, thống kê từ DKRA Việt Nam cho thấy, thị trường năm 2019 đốn nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2.586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2.004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm.

Dự báo về thị trường BĐS 2020, DKRA Việt Nam cho rằng, đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm và do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt. Nguồn cung mới đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven TP.HCM, như: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9…

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, dao động khoảng 25.000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Loại hình căn hộ hạng A và hạng B vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C khan hiếm, trong khi căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực quận 4, quận 10. Sức cầu chung trong ngắn hạn sẽ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới có thể sẽ tăng trong năm 2020, dao động ở mức 2.500 căn, tập trung ở một số dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục dẫn đàu thị trường về nguồn cung mới. Sức cầu duy trì mức ổn định như cuối năm 2019 nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong nắn hạn. Các dự án có mức giá dao động trong khoảng 10 tỷ đồng/căn luôn được thị trường ưu tiên lựa chọn.