Siết tín dụng - “Cú đấm” mạnh vào thị trường bất động sản

Van tín dụng chính thức bị khóa

NHNN vừa chính ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng BĐS đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30%, nhưng từ năm 2014, đã bất ngờ được NHNN nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong ba năm tới.

Thực tế, thời gian qua, các ngân hàng thương mại đã chủ động rút sâu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, từ giữa năm 2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn toàn hệ thống tiếp tục giảm xuống mức 28,01% và đang nằm rất sâu dưới giới hạn 40% theo quy định hiện hành.

Trong đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng thương mại nhà nước là 30,99% và tại ngân hàng thương mại cổ phần là 31,52%, giảm khá mạnh so với 2 tháng trước đó, ở mức lần lượt 31,56% và 32,94%.

Nhìn vào những con số trên, có thể thấy, mục tiêu giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 30% trong hơn 2 hoặc 3 năm tới không phải là áp lực quá lớn.

Theo đánh giá của NHNN, khó khăn có thể xảy ra đối với một số ngân hàng có hoạt động cho vay trung dài hạn lớn, nhưng trên tổng thể thị trường, đây là mục tiêu khả thi. Vì vậy, mức tác động được dự báo trong tầm kiểm soát.

Các ngân hàng thương mại hầu như sẽ không được sử dụng nguồn vốn có tính chất ngắn hạn để phục vụ cho vay hoặc đầu tư trung dài hạn.

Khảo sát tại các ngân hàng cho thấy, đầu tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã hạ lãi suất huy động với kỳ hạn 3 - 6 tháng từ mức 5,8 - 6,2%/năm về mức 5%. Kỳ hạn 12 tháng trở lên lãi suất vẫn được giữa nguyên. Động thái này cho thấy, các ngân hàng đang tập trung huy động lượng tiền gửi dài hạn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại đang có cuộc đua tăng lãi suất cho vay bất động sản. Bảng thống kê lãi suất tháng 11 cho thấy, mức lãi suất cho vay mua nhà với thời hạn 1 năm đang được BIDV duy trì ở mức 7,8% năm; Techcombank là 8,29%, ACB: 9,5%, VIB: 9,9%, VietinBank: 9,5%. Với kỳ hạn 2 năm, BIDV cho vay với lãi suất 8,8%, VietinBank là 10,5%, Vietcombank: 8,9%…

“Việc cho vay đầu tư BĐS được kiểm soát chặt chẽ. Đối với những khách hàng vay mới hoặc có nhu cầu thế chấp sổ tiết kiệm để vay đầu tư BĐS được xét duyệt cẩn trọng để tránh rủi ro cho ngân hàng” - bà Nguyễn Thanh Tú - đại diện chi nhánh Ngân hàng BIDV (Láng Hạ) chia sẻ.

Thị trường BĐS trầm lắng nhiều tháng nay do các ngân hàng siết tín dụng

Thị trường cạnh tranh khốc liệt

Theo các chuyên gia BĐS, việc siết nguồn vốn tín dụng sẽ khiến cho thị trường BĐS những năm tới thực sự khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam: NHNN giảm dòng vốn vào thị trường BĐS tiếp tục là “ cú đấm” rất mạnh cho thị trường bất động sản. Mặc dù, lộ trình siết chặt tín dụng đã được báo trước.

Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoRea), nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán...

Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, nhưng thực tế, chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

Trong khi đó, ở nước ta, nếu được vay trung hạn, dài hạn, lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.

Do vậy, theo HoRea, việc siết tín dụng có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

“Việc siết tín dụng vào BĐS chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS. Trên thực tế, có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt, người thu nhập thấp đô thị và sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS và công ăn, việc làm của người lao động” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoRea chia sẻ.

Chủ tịch HĐQT Công ty CP MB Land Nguyễn Gia Long cho rằng, hiện tại nguồn vốn để phát triển dự án của các công ty đến từ 4 nguồn: Chủ sở hữu, ngân hàng, nhà đầu tư và khách hàng. Trong bối cảnh các nguồn vốn từ ngân hàng đang có xu hướng thắt chặt, các doanh nghiệp đang hướng đến 3 nguồn vốn còn lại.

“Việc tiếp cận thị trường trái phiếu giúp giảm sự phụ thuộc của tập đoàn vào các lĩnh vực tín dụng của ngân hàng. Đồng thời, sau khi phát hành, chúng tôi có thể sử dụng nguồn vốn để thực hiện các dự án…”, ông Long nói thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính: “Thị trường BĐS đang đối mặt với cơn dư chấn lớn từ những quy định này. Nếu như ở giai đoạn trước, tín dụng siết nhưng lượng tiền này vẫn chảy vào BĐS một cách khá ồ ạt bằng nhiều cách khác nhau. Tuy vậy, với những động thái hiện nay của cơ quan quản lý Nhà nước và các ngân hàng thương mại đều cho thấy, thời thế đang thay đổi. Cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn trong thời gian tới. Nếu không nâng tầm thương hiệu, không có chiến lược và không tạo lập các dòng tiền mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ rất khó để tồn tại nếu không tự mình thay đổi thói quen, thay đổi cách làm.”