Quản lý sử dụng đất đô thị: Có biểu hiện buông lỏng

Điều chỉnh quy hoạch tùy tiện, thất thoát nguồn thu từ đất

Ngày 19/4/2019, báo cáo tại phiên họp lần thứ 33 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Đoàn Giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018” nhận định, công tác quản lý đất đai tại đô thị còn có biểu hiện buông lỏng; việc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện cũng gây nên một số hệ lụy cho môi trường sống như đô thị quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ùn tắc giao thông, diện tích cây xanh, công viên giảm…

Số lượng đô thị phát triển nhanh nhưng phân bổ chưa đồng đều, trong khi, chất lượng đô thị giữa các địa phương, vùng, miền và trong từng đô thị cũng còn chênh lệch nhau. Việc ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc chung của các tỉnh, thành phố còn chậm, làm ảnh hưởng đến công tác quản lý quy hoạch trên địa bàn. Thực tế, hiện mới có 26% đô thị trên cả nước đã ban hành Quy chế.

PGS.TS. Nguyễn Đình Hòa, Quyền Giám đốc Trường Đào tạo và Bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán cho biết, qua kiểm toán chuyên đề việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã phát hiện nhiều sai phạm, hạn chế, bất cập trong quản lý và sử dụng đất đô thị. Cụ thể: Quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở còn thiếu đồng bộ. Một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành (đất bố trí xây dựng trường học, cơ sở y tế không đủ nhu cầu tại chỗ; bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn...). Một số dự án phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhưng không tiếp thu đầy đủ ý kiến các Bộ, ngành chức năng dẫn đến một số chỉ tiêu không phù hợp quy định; quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2.000 được duyệt dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung.

Việc điều chỉnh quy hoạch của một số dự án tại các thành phố lớn không căn cứ vào định hướng quy hoạch chung, “băm nát” quy hoạch dẫn đến nhiều hệ lụy, bất cập. Trong Dự thảo báo cáo của Đoàn Giám sát cũng chỉ rõ, quy hoạch được điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, làm gia tăng chênh lệch địa tô, tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số, nhất là ở các tỉnh, thành phố lớn.

Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân.

Đáng lưu ý về việc xác định giá đất. Một số địa phương không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định thầu nên không xác định được giá thị trường.

Đặc biệt, giá đất xác định theo các phương pháp do các địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thoát Ngân sách Nhà nước… Thậm chí, tại cùng một địa phương còn có chênh lệch lớn về giá trị khu đất khi áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến thất thoát ngân sách rất lớn. Ngoài ra, việc xác định giá đất của các địa phương còn nhiều sai sót, hạn chế như áp dụng phương pháp xác định giá đất không phù hợp, áp dụng sai thời điểm, không kịp thời xác định nghĩa vụ tài chính hoặc điều chỉnh lại đơn giá tính tiền sử dụng thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất làm tăng giá trị tiền sử dụng đất nhưng chưa kiểm tra, rà soát để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư…

Xem xét sửa đổi, bổ sung các luật liên quan

Để tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, Đoàn Giám sát đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung các luật liên quan. Trong trường hợp chưa sửa kịp thời Luật Đất đai và pháp luật liên quan, cần ban hành Nghị quyết thí điểm xử lý một số vấn đề cấp bách phát sinh trong quản lý, sử dụng đất đai và giao Chính phủ khẩn trương chuẩn bị dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội Khóa XIV tại Kỳ họp thứ 8.

Về phía Chính phủ, cần khẩn trương tổng kết, đánh giá và báo cáo Quốc hội để sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan đến quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai. Đồng thời, đẩy nhanh việc ban hành nghị định hướng dẫn thi hành Luật Quy hoạch năm 2017; Nghị định về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao (BT); bảo đảm kinh phí cho công tác lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị.