Phiên thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước

  Ngày 6/11,  Quốc hội thảo luận ở Hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).  Phiên họp được phát thanh, truyền hình trực tiếp, thu hút đông đảo cử tri trong cả nước quan tâm theo dõi, đóng góp nhiều ý kiến về nội dung dự thảo Luật - một trong hai dự án Luật quan trọng nhất, được đặc biệt quan tâm tại kỳ họp Quốc hội lần này.

   

   

  Đề cập đến những nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cử tri Nguyễn Văn Dũng, cán bộ địa chính phường Đức Giang, quận Long Biên (Hà Nội) cho rằng, cần xem xét lại và quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất tại Điều 112. Theo đó, việc định giá đất  phải bảo đảm các nguyên tắc: "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất". Trên thực tế, việc quy định như vậy là rất khó thực thi và dễ dẫn đến những cách hiểu khác nhau khi áp dụng pháp luật, vì vậy cần làm rõ khái niệm "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". 

   

   Không tán thành quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành giá đất hàng năm, cử tri Nguyễn Văn Dũng cũng đề nghị quy định thành lập cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để đảm bảo tính   khách quan, công khai và minh bạch khi định giá. Đồng thời quy định rõ trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin về định giá đất khi người dân và tư vấn định giá đất yêu cầu.

   

   Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo cử tri Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký - Thống kê đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội), Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung quy định xử lý tồn tại về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở khi cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở như xây dựng không đúng quy hoạch về tầng cao, gộp thửa đất, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư thứ cấp. 

   

   Ông Nam cho rằng, trong thời gian qua, do công tác quản lý của các địa phương đối với việc thực hiện dự án phát triển nhà ở còn lỏng lẻo để xảy ra nhiều sai phạm. Việc xử lý tồn tại về nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các sai phạm này là rất phức tạp nên việc quy định này là cần thiết.   Luật cũng cần có quy định tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp sử dụng đất hợp pháp do ông, bà, cha, mẹ để lại nhưng thiếu giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay tại các địa phương…

   

  Luật sư Phạm Tấn Thuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng:   Khoản 2 Điều 161 của dự thảo đề xuất 2 phương án cho việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Phương án 1 yêu cầu các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được công chứng; phương án 2 không bắt buộc công chứng, chứng thực mà  thực hiện theo nhu cầu của các bên.

   

  Theo Luật sư Phạm Tấn Thuấn, nên giữ lại phương án 1 vì Luật Đất đai là luật chuyên ngành, khi xây dựng, ban hành phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp, không trái luật khung, luật chung như Bộ luật Dân sự và các ngành luật khác. Xuyên suốt trong Bộ luật Dân sự 2005 đều quy định bắt buộc hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, tặng cho bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất... phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy nếu chọn phương án 2 thì Quốc hội phải sửa khá nhiều điều luật trong bộ luật khung.

   

  Trên thực tế, các giao dịch về nhà đất thường có giá trị rất lớn nên để hạn chế những rủi ro khi giao dịch cần phải qua công chứng. Nếu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất không qua hoạt động công chứng, chứng thực thì các bên tham gia giao dịch phải tự tìm hiểu về nhân thân của các bên,   tính pháp lý, thông tin về quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tài sản giao dịch...     nên dễ phát sinh tranh chấp, lừa gạt nhau. Ngoài ra, việc   công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (là hợp đồng) khi có tranh chấp bởi lẽ văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị  toà án tuyên bố là vô hiệu.

   

  Luật sư Nguyễn Văn Cường, Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên giữ lại phương án bắt buộc công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất,  vì có như thế cơ quan Nhà nước mới có đủ thời gian xác lập được chủ quyền, quyền sử dụng từ người bán qua người mua. Trong mặt bằng hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế, việc công chứng sẽ hạn chế rủi ro và bản thân văn bản công chứng sẽ là chứng cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp về sau. Việc công chứng  các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất     còn sẽ tăng tính minh bạch, trung thực trong các giao dịch cũng như buộc các bên tham gia hợp đồng hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước.

   

  Cử tri Nguyễn Thị Khuyến (34 tuổi), người có nhiều kinh nghiệm trong công tác thanh tra ở Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên cho rằng, trường hợp dự án thu hồi đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ (Điều 52 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi). Tuy nhiên, quy định như vậy chỉ thêm thủ tục hành chính rườm rà chứ chưa thực sự cụ thể, thiết thực trong bảo vệ đất lúa. Muốn bảo vệ được đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng phải có quy định chặt chẽ, rõ ràng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển đổi đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác.         

    

  Cử tri Khuyến lấy ví dụ: Điện Biên là tỉnh miền núi, khi thu hồi đất để thực hiện các dự án - công trình, loại đất bị thu hồi chủ yếu là đất lúa nương do tập tục canh tác, điều kiện tự nhiên của địa phương. Trên thực tế, loại đất này là nương luân canh, mùa này trồng lúa, mùa sau có thể trồng sắn hoặc các loại cây khác. Nương sau khi bạc màu có thể bỏ hoang vài năm cho cây dại mọc rồi chặt cây, đốt nương và canh tác lại, giá trị làm ra sản phẩm của loại đất này thấp hơn đất trồng lúa nước. Do vậy, đề nghị trong dự thảo Luật cần quy định riêng với đất trồng lúa nước, không áp dụng cho đất nương rẫy trồng lúa cạn.           

   

  Tại Điều 1 quy định về giám sát của công dân đối với việc quản lý và sử dụng đất đai, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định hai hình thức là gửi đơn kiến nghị, phản ánh. Theo bà Khuyến, nên quy định gộp hai hình thức giám sát này vào làm một là “Công dân có quyền thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn thư kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để đề nghị các tổ chức này thực hiện việc giám sát”, đồng thời quy định cụ thể là tổ chức đại diện nào được pháp luật công nhận thực hiện việc giám sát để người dân biết. Cần nêu rõ khái niệm giám sát, phạm vi giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai để tránh hiểu sai đây là quyền khiếu nại, tố cáo của công dân.       

        

  Bà Khuyến cũng cho rằng, nên quy định hòa giải tranh chấp đất đai là một thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp, không nên quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Trên thực tế, do các bên không tự hòa giải được nên mới xảy ra tranh chấp, do vậy cần có cơ quan trung gian đứng ra hòa giải giữa các bên tranh chấp.

   

  Cử tri A Byot, Phó Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Kon Tum cho rằng: Thời gian qua Đảng, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho đồng bào dân tộc thiểu số như Quyết định 132, 134… Tuy nhiên với địa bàn tỉnh Kon Tum, đất ở và đất sản xuất vẫn còn thiếu nhiều với hơn 2.000 hộ. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân tách hộ và diện tích giao cho các nông lâm trường cấp chồng lên đất sản xuất của đồng bào. Vì vậy, cần phải rà soát lại tất cả các diện tích đất của các nông - lâm trường đang sử dụng, diện tích nào không hiệu quả, quản lý yếu kém thì giao lại cho địa phương để cấp lại cho dân để đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, với diện tích mà đồng bào dân tộc thiểu số trồng cây lương thực ở các vùng triền đồi, dốc cao chỉ được vài năm là bạc màu, Nhà nước cũng cần có chính sách cung cấp giống cây công nghiệp dài ngày, con giống để người dân ổn định sản xuất lâu dài.

   

  Cử tri Trương Đạ, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Kon Tum kiến nghị thêm: Quốc hội cần đưa nhà rông - một thiết chế văn hoá tiêu biểu của đồng bào vào quy định “cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình nhà thờ họ, đền… nhà rông là đất sử dụng chung cho cộng đồng”.