Theo quy định hiện hành, ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện như: Phải công chứng, chứng thực; Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính.
 |
|
Ảnh minh họa |
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ khi nào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do không đủ điều kiện
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực.
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do không công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Ngoài hai trường hợp phổ biến trên thì chuyển nhượng nhà đất còn vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự…
Xin lưu ý, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi chuyển nhượng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
